Actualité des baux commerciaux
Le statut des baux commerciaux évolue et se complexifie au gré de réformes législatives impactant significativement la négociation et la formation du bail, sa validité, son exécution et son inexécution, et obligeant les rédacteurs d'actes à modifier radicalement leurs pratiques contractuelles. De fait, une assistance juridique s’impose le plus en amont possible.
Une modification notable des caractéristiques des locaux loués en cours du bail expiré justifie, à elle seule, le déplafonnement du loyer. En l’absence de convention contraire, les intérêts de retard courent à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix lorsque celle-ci émane du bailleur.
le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour demander la constatation de la résiliation du bail sans revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire, n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L.145-41 du Code de commerce, les deux procédures étant distinctes et obéissant à des conditions respectives spécifiques.
Dans un arrêt du 15 décembre 2021 (Cour de cassation Pourvoi n° 20-14.423), la Cour de cassation réitère le principe constant selon lequel sans clause particulière dans le contrat de bail, le bailleur d'un local situé dans un centre commercial n'est pas tenu de maintenir la commercialité du centre. Il est alors tout à fait possible d’insérer une clause dans le contrat faisant peser sur le bailleur une obligation de conserver un certain niveau d’attractivité du centre.
Cette solution est justifiée par le fait que le bailleur propriétaire de locaux commerciaux a, comme tout bailleur « lambda », uniquement des obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée en vertu de l'article 1719 du code civil.
Dans un contexte de crise liée à la pandémie de la COVID-19, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs exceptionnels d’appui et de soutien aux entreprises, et les ont fait évoluer depuis mars 2020.
C’est ainsi que le décret n°2021-1488 du 16 novembre 2021 a institué une aide relative aux loyers ou redevances et charges de certains commerces de détails et services interdits d’accueil du public afin de lutter contre la propagation de l’épidémie. De nouvelles modifications ont eu lieu notamment avec le décret n°2021-1581 du 7 décembre 2021 qui précise que les aides « rebond » ne sont pas cumulables avec l’aide « loyers ».
Cass. 3e civ. 13-10-2021 n° 20-12.901 FS-PB, B.
La Cour de cassation pose le principe que peut constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement du loyer. En effet, cette autorisation contribue au développement de l'activité commerciale.
Cass. 3e civ. 13-10-2021 n° 20-19.278 FS-B
Lorsque le vice est apparu en cours de bail, il appartient au locataire de prévenir le bailleur pour pouvoir lui reprocher un manquement à ses obligations.
La Cour d’appel de Paris a confirmé que l’autorisation de sous-louer le local commercial ne suffit pas à rendre la sous-location régulière (Cour d'appel, Paris, Pôle 5, chambre 3, 26 Février 2020 – n°18/05192)
Cass. com., 13 oct. 2021, n° 20-19.340, B : JurisData n° 2021-016449
L'indemnité d'éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. En l'espèce, pour dire que la valeur du droit au bail est nulle, l'arrêt énonce que, dans l'hypothèse où le preneur s'est effectivement réinstallé dans un nouveau local équivalent avant la fixation de l'indemnité, il convient de prendre en compte le coût locatif de ce local. Il retient qu'il n'y a pas de différentiel de loyer positif puisque le loyer des locaux de transfert est inférieur au loyer des locaux dont a été évincée la société locataire et que le nouveau bail n'a pas été conclu dans des conditions désavantageuses pour la société locataire qui peut y exercer la même activité dans des locaux de superficie équivalente moyennant un loyer moins élevé et sans avoir eu à régler un droit d'entrée. En statuant ainsi, sans tenir compte de la valeur du droit au bail portant sur le local dont le preneur a été évincé, la cour d'appel viole l'article L. 145-14, du Code de commerce.
Dans un arrêt du 13 octobre 2021, la chambre commerciale de la Cour de cassation a estimé que « Sans préjudice de l'obligation continue d'entretien de la chose louée, les vices apparus en cours de bail et que le preneur était, par suite des circonstances, seul à même de constater, ne sauraient engager la responsabilité du bailleur que si, informé de leur survenance, celui-ci n'a pris aucune disposition pour y remédier. »