Copropriétaires: la sanction des travaux non autorisés en copropriété
Quels travaux doivent être autorisés par l'Assemblée ?
Au regard de la jurisprudence, il faut entendre par « travaux affectant les parties communes » tous les travaux effectués dans les parties privatives mais qui comportent des incidences sur les parties communes, tels que des travaux impliquant le passage de conduits ou canalisations à travers des parties communes.
Les travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble sont, au regard de la jurisprudence, tous ceux qui affectent la façade, tels que le raccordement d’une ventilation forcée à un conduit disposé sur le mur extérieur (Cour d’Appel PARIS 23ème Ch. B 06.09.2001), l’installation de grilles d’aération (Cour d’Appel PARIS 23ème Ch. B 24.11.2002), la pose d’un climatiseur ou d’un système de chauffage (Cour d’Appel PARIS, pôle 4, 2ème Section 25.11.2009).
Il importe peu d’ailleurs que les travaux soient réalisés dans une partie purement privative ou sur une partie commune grevée d’une jouissance exclusive, dès lors que ces travaux affectent une partie commune ou sont visibles de l’extérieur.
Ces règles d’ordre public sont généralement reprises dans les règlements de copropriété.
Quelle est la conséquence d'une absence d'autorisation ?
La réalisation de tels travaux sans aucune autorisation préalable, interdit aux copropriétaires de solliciter une autorisation judiciaire.
Autrement dit, si le copropriétaire fautif demande l’autorisation a posteriori de régulariser les travaux et que l’assemblée générale les lui refuse, il ne pourra pas contester ce refus et demander l’autorisation du Juge, sans avoir au préalable supprimé l’installation et restaurer la couleur initiale de la façade.
Sur le plan judiciaire, la réalisation de travaux affectant l’aspect extérieur de l’immeuble ou la destination de celui-ci, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constitue un trouble manifestement illicite que le Juge des référés peut toujours faire cesser à tout moment, sans avoir à justifier ni de l’urgence, ni d’un préjudice.
Cette notion est d’ailleurs indépendante du règlement de copropriété et découle directement des articles 9 et 25b de la loi du 10 juillet 1965 : un copropriétaire ne peut effectuer de travaux modifiant l’aspect extérieur de son lot, qu’avec l’accord préalable de l’assemblée générale.
La Cour de Cassation rappelle constamment que la sanction en cas de travaux non autorisés est la remise des lieux en leur état antérieur (Cass. 3ème Civ. 18.03.1980 : JCP G 1980 IV 214 ; Cass. 3ème Civ. 06.03.2002 – arrêt n° 432 D).
La Cour de Cassation précise qu’il importe peu que la modification de l’aspect extérieur soit peu importante ou qu’elle n’engendre aucun préjudice (Cass. 3ème Civ. 17.04.1991 – RD.Imm 1991 p. 377).
S’agissant d’un trouble manifestement illicite, la demande peut être portée devant le Juge des référés, qui est parfaitement habilité à en ordonner la cessation (Cass. 3ème Civ. 01.03.2011 n° 10-15.337).
Le syndic peut donc agir sur le fondement de l’article 809 du CPC pour demander la cessation de ce trouble, par la suppression des travaux effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale, tels que visés dans le procès-verbal de constat, sous astreinte journalière.
En application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic n’a pas à se faire autoriser par une décision de l’assemblée générale à faire cesser un trouble illicite, dans le cadre d’une action en référé au nom du Syndicat des copropriétaires.
En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il a même l’obligation « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété » et « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ».
Le syndic peut donc agir de sa propre initiative et en accord avec le Conseil syndical pour faire cesser ce type de troubles illicites par la voie du référé, et il a même l’obligation d’agir à l’encontre de tout copropriétaire qui ne respecte pas le règlement de copropriété et qui porte atteinte à l’harmonie de l’immeuble.
Le Juge des référés devra, au regard des pièces qui lui seront présentées et notamment du procès-verbal de constat d’huissier, vérifier qu’il y a bien une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble et aux parties communes et une violation du règlement de copropriété.