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L'actualité de la Construction vue par IMAVOCATS

Le vendeur d'un bien immobilier conserve t'il après la vente un recours contre l'assureur décennal de l'entreprise qui avait réalisé les travaux, s'il est condamné à réparer les vices de cet immeuble ?

Dans un arrêt en date du 12 novembre 2020, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-22.376, P+B+I) a jugé :

- d’une part d'une part que si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble.

- d’autre part, les dommages qui relèvent d’une garantie légale ne peuvent donner lieu, contre les personnes tenues à cette garantie, à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Enfin, le délai de la garantie décennale étant un délai d’épreuve, toute action, même récursoire, fondée sur cette garantie ne peut être exercée plus de dix ans après la réception.

En dépit de la vente de leur maison, les maîtres de l'ouvrage conservent contre l'assureur de l'entreprise, dès lors qu'ils y ont un intérêt direct et certain, l'exercice de l'action fondée sur la responsabilité décennale, excluant toute action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

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Dans un arrêt en date du 12 novembre 2020, la troisième chambre de la Cour de cassation  (Chambre civile 3, 12 novembre 2020, 19-23.160, Publié au bulletin a jugé que l’action en régularisation forcée d’un engagement de cession de parcelles à une association syndicale libre, qui tend à faire reconnaître le droit de propriété cédé à elle par l’effet d’une stipulation pour autrui, est une action en revendication imprescriptible.

L’engagement de céder à titre gratuit les parcelles litigieuses à la future ASL, prévu dans l’acte d’échange du 25 septembre 1981 pour permettre la réalisation du lotissement, constituait une stipulation pour autrui dont cette dernière était le bénéficiaire identifiable. Par cette stipulation pour autrui consentie à son bénéfice, l’association syndicale libre s’est vu, une fois constituée, immédiatement conférer la propriété des parcelles objet de la stipulation, avant même la régularisation de la cession par acte authentique, avant même la régularisation de la cession par acte authentique.

 

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Dans un arrêt en date du 26 novembre 2020 publié au bulletin (civile, Chambre civile 3, 26 novembre 2020, 19-17.824) la troisième chambre de la Cour de cassation confirme le fait que la performance insuffisante d’un élément d’équipement dissociable peut être de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination dans son ensemble et relever de la garantie décennale.

En l'espèce un nouveau système de chauffage installé était inadapté au volume d’air à chauffer. La cour de cassation rejette le pourvoi à l'encontre de l'arrêt de la Cour d'appel qui a retenu la responsabilité décennale de l’installateur qui aurait dû conseiller à ses clients de prévoir un chauffage d’appoint, et le  fait que le mode de chauffage existant ne nécessitait pas l’installation d’une pompe à chaleur dont le coût en électricité était plus important.

Ainsi, l’absence des performances attendues de la pompe à chaleur et l’inadaptation de cette dernière à l’habitation est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination dans son ensemble, et relève de la garantie décennale.

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Dans un arrêt en date du 14 mai 2020 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Mai 2020 – n° 19-10.921) la Cour de cassation a censuré les juges du fonds qui ont rejeté l'indemnisation des préjudices au motif que les infiltrations n'obéraient pas l'occupation du logement :

N'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1792 du Code civil, la Cour d’appel qui rejette les demandes de l’acquéreur en réparation des préjudices locatif, de jouissance et moral, après avoir constaté que la récurrence des désordres et l’importance du taux d’humidité relevé par l’expert dans la pièce située en rez-de-jardin, provoquées notamment par l’insuffisance du réseau d’évacuation des eaux pluviales, rendaient l’appartement ainsi que la cave, qui n’avait pas vocation à être inondée, impropres à leur destination et retenu, par motifs adoptés, que l’appartement dont l’étanchéité n’était pas assurée ne pouvait être occupé de manière pérenne.

 

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La responsabilité décennale de l’architecte en présence d’une mission de conception limitée à l’obtention du permis de construire

Cass. 3e civ. 21 novembre 2019 n° 16-23.509

 L’architecte, « même chargé d’une mission réduite », ne doit pas seulement « réunir les éléments destinés à l’obtention d’un permis de construire de façon purement théorique et sans se préoccuper de façon concrète de l’adéquation de son avant-projet par rapport au site » sur lequel doit s’élever la construction projetée.

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L'agent immobilier a une obligation d'information des acquéreurs et engage sa responsabilité s'il ne leur indique pas l'existence de travaux anti-mérule.

Dans un arrêt en date du 14 novembre 2019, la première chambre civile de la Cour de cassation (18-21.971) confirme la responsabilité de l'agent immobilier à l'égard des acquéreurs d'un bien immobilier, pour ne pas avoir porté à leur connaissance la réalisation de travaux liés à la présence de mérule avant l’expiration du délai de rétractation.

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La construction d’un bâtiment, dont le permis de construire a été annulé, n’expose plus à un risque de démolition (hors zone de protection)

La Cour de cassation rappelle (Cass. 3ème Civ., 23 mars 2017, n°16-11081) au sujet de l'article L 480-13 du Code de l'Urbanisme « qu'une loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, même lorsque semblable situation fait l'objet d'une instance judiciaire ».

Ainsi, sauf s’agissant des zones de protection définies, l’annulation d’un permis de construire seul, ne permet plus d’obtenir la démolition de la construction achevée pendant d’instance. 

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Dans un arrêt du 2 février 2017 (15-29.420) la Troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle, à l'occasion d'un litige relatif à des fissures apparues après un ravalement, que l’expiration de la garantie de parfait achèvement ne fait pas obstacle à une action fondée sur la responsabilité contractuelle des constructeurs qui sont tenus par une obligation de résultat portant sur la délivrance d'un ouvrage exempt de défaut.

L’obligation de résultat de l’entrepreneur principal persiste, pour les désordres réservés, jusqu’à la levée des réserves.

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Quelle est la nature du préjudice causé à l'acquéreur d'un bien immobilier par la faute du diagnostiqueur qui ne l'a pas informé de l'importance de l'infestation de l'immeuble par des insectes xylophages : préjudice certain correspondant au coût des travaux de remise en état ou perte de la chance d'avoir pu acquérir le bien dans de meilleures conditions ?

Dans un arrêt de sa Chambre mixte en date du 8 juillet 2015, la Cour de cassation a posé le principe d'une indemnisation des acquéreurs correspondant au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.

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 Confirmation de l'évolution jurisprudentielle de la notion d'élément d'équipement dissociable inerte et précisions sur le type de garantie applicable en cas de dommage. (Cass. Civ. 3e, 18 Février 2016, n°15-10.750).

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En l'absence de maître d'oeuvre, la Cour de Cassation retient la responsabilité d'un entrepreneur qui a commis une faute de conception du fait de sa non-prise en compte de la nature du sol sur lequel il réalise un ouvrage. 

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Le Conseil d’État vient d’opérer un revirement de jurisprudence en matière de responsabilité du sous-traitant  : il permet désormais que le maître d'ouvrage puisse rechercher, sur le terrain quasi-délictuel, la responsabilité des sous-traitants avec lesquels il n’a pas conclu de contrat de louage. 

 

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L'acquisition d'un appartement en VEFA permet une réduction d'impôt sur le revenu, en contrepartie de l'engagement de location qui doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.

La Cour administrative de Marseille précise dans un arrêt en date du 10 décembre 2015 la définition de l'achèvement ouvrant droit à cette déduction : le délai de 12 mois pour donné l'appartement en location court à compter du procès-verbal de livraison, dès lors que ce procès-verbal ne fait pas ressortir de réserves empêchant son utilisation.

Ce procès-verbal est donc la pièce fiscale essentielle pour établir le respect du délai prévu par le dispositif SCELLIER.

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La jurisprudence de la Cour de cassation est désormais bien établie : en cas de faute caractérisée du diagnostiqueur, l'acquéreur pourra demander une réparation intégrant le coût des travaux nécessaires du fait de la présence des matériaux, des champignons (mérule) ou des insectes non révélés par le diagnostic.

Cela ressort d'un arrêt de la Chambre mixte de la Cour de cassation en date du 8 juillet 2015 (Cour de cassation, Chambre mixte, 8 Juillet 2015 - n° 13-26.686, suivi d'un arrêt de la 3ème Chambre civile du 15 octobre 2015 (Cass. 3e civ., 15 oct. 2015, n° 14-18.077).

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La Cour de cassation sanctionne l'attitude passive du garant dans la vente en état futur d'achèvement qui avait connaissance de la défaillance financière du vendeur depuis plusieurs mois sans qu'il n'ait pris aucune initiative.

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En matière d’assurance des catastrophes naturelles,  même si le sinistre est antérieur à la vente du bien, l’indemnité peut, sauf clause contraire,  être versée par l’assureur du vendeur à l’acquéreur. 

Par un arrêt rendu par sa troisième chambre civile en date du 07 mai 2014 (pourvoi n° 13-16400), la Cour de cassation répond ainsi à la question de savoir si l’acquéreur d’un bien immobilier a qualité pour solliciter et obtenir la condamnation de l’assureur de son vendeur à lui verser les indemnités d’assurance dues au titre de la garantie des risques de catastrophe naturelle alors même qu’il n’était pas encore propriétaire au moment du sinistre.

 

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