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L'actualité de la copropriété vue par IMAVOCATS

Copropriété : L’ordonnance n° 2020-595 du 20 mai 2020 revient sur le fonctionnement des copropriétés durant la période de l'épidémie de covid-19.

Les copropriétés se trouvent actuellement dans l'impossibilité matérielle de tenir des assemblées générales dans des conditions normales. Dès lors, il est apparu nécessaire de permettre la tenue d'assemblées générales totalement dématérialisées.

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Désormais, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, qui doit intervenir au plus tard huit mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (23 janvier 2021).

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On estime à près de 30 % le nombre de logements en copropriété en France; c'est dire si l'état d'urgence sanitaire et le confinement ont marqué les copropriétaires. C'est l'occasion de tirer les leçons de la crise et de mesurer si la loi de 1965 récemment rénovée, a résisté à cette épreuve ou si elle doit encore être modifiée pour l'adapter à l'épreuve actuelle et à l'évolution des temps à venir.

Si on ne peut en vouloir au législateur de ne pas avoir anticipé une circonstance aussi exceptionnelle, il est certain que l'architecture de la loi n'est pas adaptée au confinement. Comment faire fonctionner une démocratie directe sans assemblées générales, sans réunions du conseil syndical et sans interventions extérieures ? Comme le pays, le petit monde de la copropriété s'est figé et s'est retrouvé paralysé.

Quelles leçons en tirer et comment améliorer le fonctionnement de la copropriété en situation de crise, qu'on espère ne pas revivre, mais dont on ne peut présumer en être à tout jamais épargné ? C'est aussi dans ces circonstances exceptionnelles que l'on découvre de nouvelles perspectives d'amélioration du quotidien.

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Cass. 3e civ., 26 mars 2020, n° 18-22.441, FS-P+B+I

Par un arrêt en date du 26 mars 2020, la Cour de cassation se prononce sur la licéité de la clause du règlement de copropriété interdisant l’apposition d’enseigne sur la façade de l’immeuble.

Selon la Cour de cassation, la clause du règlement de copropriété, selon laquelle « il ne pourra être placé sur la façade des immeubles aucune enseigne, réclame, lanterne ou écriteau quelconque », correspond à la destination de l’immeuble situé dans le périmètre de protection des remparts de la commune d‘Avignon ; ainsi, elle ne peut être considérée comme illicite au motif qu’elle porterait atteinte aux droits des propriétaires des locaux commerciaux.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Février 2020 – n° 18-14.305

Dans un arrêt en date du 27 février 2020, la Cour de cassation confirme que l’activité de location de lots privatifs à la journée ou à la semaine constitue une activité commerciale qui peut être contraire à la destination de l’immeuble et faire l’objet d’une interdiction par les juges du fond.

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 Mutation à titre onéreux d'un lot ou de lots de copropriété et plafond des honoraires du syndic : le décret du 21 février 2020 est publié.

Le montant plafond des honoraires et frais (imputables au seul copropriétaire concerné) perçus par les syndics de copropriété pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou de plusieurs lots objets de la même mutation est fixé à 380 € TTC.

Entrée en vigueur : le décret entre en vigueur le 1er juin 2020 .

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Cass. com., 14 nov. 2019, n° 18-17.812, FD  : JurisData n° 2019-020250


La Cour de cassation a jugé pour la première foi que les charges de copropriété d'un débiteur en liquidation judiciaire ne bénéficie pas d'un paiement préférentiel.

En l'espèce, après la mise en liquidation judiciaire d’un promoteur immobilier ayant construit un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient que ses créances correspondant aux charges de copropriété relatives aux lots invendus constituent des créances nées régulièrement après l’ouverture de la procédure collective et pour les besoins de celle-ci, de sorte qu’elles doivent être payées à l’échéance.

La créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire d'une SCI, est afférente aux lots dont celle-ci était restée propriétaire. De telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective.

Une cour d'appel retient donc exactement que ces charges ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du Code de commerce.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Décembre 2019 – n° 18-16.457

La Cour de cassation censure les juge du fond qui déduisent du décompte de charges produit dans le cadre d'une action en recouvrement, des sommes qui n'étaient pas réclamées par le syndicat. Cette décision rappelle que le juge ne peut aller au delà des demandes le saisissant et écarter du décompte des sommes qui ne faisait pas partie de la demande en paiement.

"Qu'en statuant ainsi, en évaluant le montant des charges par déduction de ces dernières sommes qui n’étaient pas réclamées par le syndicat, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé"

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 Décembre 2019 – n° 18-22.902

Dans un arrêt en date du 19 décembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires peuvent exercer les actions en indemnisation du préjudice résultant d’une atteinte aux parties communes ou aux parties privatives sans appeler le syndicat des copropriétaires à l’instance.

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Dans un arrêt en date du 17 octobre 2019 (18-23.409), la première chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en cas de mésentente entre héritiers et de carence du légataire universel dans la gestion d’un immeuble dépendant de la succession, le syndicat de copropriété peut demander la désignation d’un mandataire successoral pour recouvrer les impayées de charges.

A cette occasion la Cour de cassation rappelle que l’article 813-1 du code civil n’est pas réservé aux successions indivises, mais a vocation à s’appliquer à toute succession et que, si le légataire universel n’était pas en indivision avec les autres héritiers réservataires, la mauvaise gestion et la diminution du patrimoine successoral compromettent leur intérêt commun.

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Dans un arrêt en date du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (N° de pourvoi: 18-18880) confirme que les copropriétaires peuvent voter dans la même résolution la désignation du syndic et l'adoption de son contrat, les questions étant liées.

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Dans un arrêt du 11 juillet 2019 (Chambre civile 3, 11 juillet 2019, 18-18.615), la Cour de cassation a jugé que l’absence de mention du nom d'un copropriétaire ayant voté contre une résolution n’invalide pas nécessairement ce vote, dès lors que ce copropriétaire était identifiable et que le rapprochement, d'une part, du procès-verbal et de la feuille de présence, d'autre part, des votes émis contre les résolutions permettait d'identifier le seul copropriétaire détenteur des tantièmes exprimés.

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La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 6 juin 2019 (Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 17-30.923, inédit.) qu'en cas d'expropriation de tous les lots d'un immeuble, le syndicat des copropriétaires disparait. 

En effet, il est de principe que la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire entraîne de plein droit la disparition de la copropriété et la dissolution du syndicat qui ne survit que pour les besoins de la liquidation. Le statut de la copropriété cesse alors de s'appliquer, le syndic étant de plein droit dessaisi de ses fonctions. Dès lors, le syndicat des copropriétaires se trouve dépourvu de représentant et un liquidateur doit être désigné pour le représenter ; cette désignation pouvant être faite par une décision unanime des anciens copropriétaires ou, et notamment si l'unanimité ne peut être réunie, par le juge. 

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Dans un arrêt en date du 20 juin 2019 (Cass. 3e civ., 20 juin 2019, n° 18-10.516, inédit) la Cour de cassation confirme la responsabilité du syndic en cas d'information incomplète sur l'objet 'une procédure judiciaire en cours.

Aux termes de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, le syndic mentionne, s’il y a lieu, dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. Or, s’il a été effectivement constaté que les états établis et transmis aux notaires par le syndic à l'occasion des ventes en cause contenaient chacun l'indication d'une procédure ayant pour objet la mise aux normes du parking commun souterrain de la copropriété, le syndic ne pouvait ignorer également que l'objet de cette procédure s'étendait aux non-conformités des ventilations des couloirs de l'immeuble. Partant, il a été retenu qu’il avait renseigné les états de manière incomplète. Les juges du fond comme la Cour de cassation ont considéré qu’il avait manqué à son obligation en ne donnant qu'une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs des lots, sur la procédure en cours. La responsabilité du syndic a donc été reconnue.

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Le décret du 27 juin 2019 et les mesures relatives au fonctionnement des copropriétés qu'il faut connaître.

Les décrets pris en application de la Loi Elan se succèdent. Celui du 27 juin 2019 modifie sensiblement le fonctionnement des copropriétés : obligations relatives à l'information des copropriétaires sur les modalités d'inscription de questions à l'ordre du jour, les modalités de consultations des pièces justificatives, la participation à l'assemblée générale par visioconférence, la distribution des mandats de vote, la simplification des notifications, les conséquences d'un défaut d'autorisation d'ester en justice, l'entrée des huissiers dans la copropriété...

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Le droit de la copropriété et la gestion des résidences de tourisme ne font pas toujours bon ménage.

Ainsi, il n'est pas rare de trouver des contradictions entre la notice descriptive annexée aux actes de vente et les mentions figurant dans le règlement de copropriété, sur les lots privatifs affectés par le promoteur à la fourniture de prestations collectives. Cela nécessite d'établir une hiérarchie entre ces documents.

En effet, la tentation est grande pour l'acquéreur ultérieur de ces lots réservés aux services de les rentabiliser en les affectant à une autre activité. 

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu à se prononcer sur cette question dans un arrêt publié au bulletin voué à une large diffusion du 9 mai 2019 (Cassation, 3ème Chambre civile, 9 mai 2019, 18-17.334), concernant une copropriété construite avant le 1er juillet 2014, donc antérieurement à l'application de la loi ALUR.

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Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne est pris pour l'application du dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui prévoit un accès différencié, selon la nature des documents concernés, pour les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Il détermine la liste minimale des documents de gestion de l'immeuble et relatifs aux lots gérés devant être mis à disposition des copropriétaires d'une part, et des membres du conseil syndical d'autre part.

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L’alinéa 2 de l’article 3 de la loi de 1965 propose une liste des parties « réputées » communes dans le silence ou la contradiction des titres.

La loi ELAN y a ajouté « tout élément incorporé dans les parties communes », expression susceptible de s’appliquer à quantité de situations. 

 

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L'article 1-1, nouveau, vient nous éclairer sur le moment auquel un immeuble est soumis au régime de la loi de 1965. 

S'il s'agit d'un immeuble bâti existant : le statut s’appliquera dès le premier transfert de propriété d’un lot (vente, donation, apport en société…). 

S'il s'agit d'un immeuble à construire : les règles de fonctionnement de la copropriété s'appliquent dès la livraison du premier lot (et non sa vente). En conséquence, la copropriété n'existe pas durant la construction avant cette première livraison, et c'est le droit commun qui s'applique. 

A cette occasion, il est précisé que l’apparition du syndicat, sa personnalité morale tout comme l’application de la loi de 1965 ne sont, en aucune manière, tributaires de l’immatriculation. 

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Dans un arrêt en date du 14 Mars 2019 – n° 17-26.190, la Cour de cassation rappelle que l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat des copropriétaires. 

La contestation portait sur le fait que le syndic avait confié des travaux à un entreprise différente de celle dont le devis avait été approuvé par une assemblée précédente. Ce moyen n'est pas de nature à remettre en cause l'approbation des comptes, qui ne concerne que la régularité comptable et financière des comptes.

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Dans un arrêt en date du 14 mars 2019 - n° 18-10.379, la Cour de cassation confirme très nettement qu'un copropriétaire n'est pas fondé à demander l'annulation d'une assemblée générale en son entier alors qu'il a voté en faveur de certaines de ces décisions.

Ainsi, un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises, même si l’assemblée générale était entachée d’illégalité en raison du non-respect du délai de convocation.

La demande nullité est irrecevable.

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Dans un arrêt largement publié en date du 7 février 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt de principe sur l'opposabilité d'une division de lot au syndicat et la répartition des charges consécutives à la vente de fractions d'un lot :

La notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé suffit à le rendre opposable au syndicat des copropriétaires et a donner ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification, même si le propriétaire du lot initial n'a pas fait inscrire à l’ordre du jour d’une assemblée générale la demande de nouvelle répartition des charges.

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La loi ELAN instaure une obligation de signalement à la charge des syndics professionnels de copropriété et des agents immobiliers. Ils doivent déclarer au procureur de la République les faits qui sont susceptibles de constituer une des infractions relatives à l'habitat indigne sanctionnées au travers du Code pénal, de la santé publique ou de la construction et de l'habitation (L. Élan, art. 193)

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Novembre 2018 – n° 17-22.138

L'assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et qu'une décision votée conformément à l'ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n'y était pas inscrite.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Novembre 2018 – n° 17-13.514

La Cour de cassation rappelle que lorsqu’un tiers à la copropriété porte atteinte aux parties communes, le syndicat des copropriétaires peut seul agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, sauf à établir l’existence d’un préjudice propre subi par l’un des copropriétaires.

Si si ce préjudice personnel est établi, l’action tendant à la remise en état ou à la cessation d’une atteinte aux parties communes ne peut être exercée par un copropriétaire qu'à charge pour lui d'appeler en la cause le syndicat des copropriétaires.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 20 Décembre 2018 – n° 17-28.925

Une marquise, qui n’est pas une partie commune par nature, et qui n’est pas un élément de gros oeuvre, quand bien même elle est fixée au mur extérieur, est privative dès lors qu'elle est implantée au droit d'un seul balcon aux fins de protéger la terrasse des intempéries et non d'assurer une quelconque étanchéité. En effet, elle n'est pas affectée à l'usage de l'ensemble ou de plusieurs des copropriétaires et n'a d'utilité que pour le propriétaire du balcon recouvert par la verrière.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 Novembre 2018 – n° 17-24.789

Le mandat d’ester en justice doit être donné au syndic et non au syndicat. En effet, c’est le syndic qui est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires en justice et il ne peut agir en justice au nom de celui-ci sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Décembre 2018 – n° 17-23.008

La construction sur un lot privatif n’est pas soumise à autorisation de l’assemblée générale, dès lors que le règlement de copropriété prévoit le droit « de transformer la petite construction adossée à l'immeuble en un appartement et d'édifier une nouvelle construction ou d'agrandir celle existante ».

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 Novembre 2018 – n° 17-27.526

Résidence services soumise au statut de la copropriété : la Cour de cassation rappelle que l’utilité que les services fournis présentent à l’égard de chaque lot s'apprécie de façon objective, indépendamment de l'utilisation effective par les copropriétaires de ces services ou de l'occupation des appartements.

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Cour d'appel, Paris, Pôle 1, chambre 3, 24 Octobre 2018 - n° 18/03016

Il appartient à l'ancien syndic de rapporter la preuve qu'il s'est acquitté de son obligation légale en vertu de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; cependant ce texte qui fonde la demande du nouveau syndic en transmission des pièces de la copropriété sous astreinte ne peut avoir pour effet de contraindre l'ancien syndic à transmettre des pièces qui ne sont pas ou plus en sa possession, sans préjudice de sa responsabilité personnelle qui pourrait le cas échéant être recherchée, une telle action ne relevant pas des pouvoirs du président du tribunal statuant sur le fondement de ce texte. Il y a donc lieu de supprimer l'astreinte.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 – n° 17-24.824

Il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que la convocation d'un copropriétaire est régulière. Dès lors que l'adresse figurant sur l'enveloppe est incomplète et que le pli n'a pas été retiré, l'assemblée générale est susceptible d'être annulée. En l'espèce, il manquait le nom du bâtiment ans lequel résidait le copropriétaire convoqué.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 - n° 17-23.292

Il n'y a pas lieu d'annuler le procès-verbal notifié aux copropriétaires qui n'est pas signé par les scrutateurs si la version initiale et signé et  dont les différences entre les deux versions ne portaient que sur des détails qui n’entraînaient aucune conséquence sur la valeur probante du procès-verbal de l’assemblée générale en ce que les résolutions, leurs votes et leurs contenus étaient strictement identiques d’une version à l’autre.

En revanche, les erreurs matérielles sur la feuille de présence et le défaut de signature d'un pouvoir peuvent justifier la nullité de l'assemblée générale.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 – n° 17-22.124

Le syndic, saisi régulièrement par un copropriétaire d'une demande d'inscription à l'ordre du jour d'une question supplémentaire en application de l'article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, est tenu d'y donner suite sans pouvoir apprécier son utilité ou son opportunité.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 – n° 17-19.450

Ayant relevé que, bien que l'assemblée générale ait été annulée, il n'en demeurait pas moins que le syndic avait accompli des actes de gestion permettant au syndicat des copropriétaires de payer les factures et de faire les appels de fonds, la cour d'appel, qui n'a pas jugé que le syndic pouvait percevoir une rémunération au titre de son mandat annulé, en a souverainement déduit que les copropriétaires ne justifiaient d'aucun préjudice.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 6 Septembre 2018 – n° 17-22.172

L'aménagement de caves pour y habiter peut être contraire à la destination bourgeoise de l'immeuble qui ne comporte que de grands appartements.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 Septembre 2018 – n° 17-17.514

Le vice de construction de l'immeuble ou des désordres n'exemptent pas les copropriétaires de leur obligation au paiement des charges de copropriété. Ils ne peuvent invoquer l'exception 'inexécution pour s'imposer au paiement des charges.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Octobre 2018 – n° 17-23.019

Le droit de surélever le bâtiment n'est présumé être un droit accessoire aux parties communes que dans le silence ou la contradiction des titres.

Si le toit est un lot privatif , le droit de construire y afférent devait être considéré comme un accessoire des parties privatives.

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Cour d'appel, Aix-en-Provence, 4e chambre A, 20 Mars 2017 – n° 15/17425

L'administrateur provisoire ne peut exercer les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires qu'après avis du conseil syndical, dont les membres ont été désignés conformément à la loi et aux stipulations du règlement de copropriété.

Ainsi, il lui appartient de convoquer une assemblée générale en vue de faire désigner les membres du conseil syndical et à défaut de saisir le juge sur le fondement de l'article 21 de la loi.

L'administrateur provisoire ne peut donc pas désigner lui-même les membres du conseil syndical.

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Cour d'appel, Rennes, 4e chambre, 31 Mai 2018 – n° 14/09048

A quelle majorité, l'assemblée générale peut-elle intégrer dans le règlement de copropriété le dispositif de l'article 8-1 de la loi de 1965 instaurant un droit de propriété au profit des copropriétaires en cas de vente d'un garage ?

La Cour d'appel de Rennes (Cour d'appel, Rennes, 4e chambre, 31 Mai 2018 – n° 14/09048) a jugé que l'intégration de ce droit de priorité dans le règlement de copropriété ne pouvait être adoptée qu'à l'unanimité en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

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Rép. min. n° 01534 : JO Sénat 23 août 2018, p. 4343

Peut-on installer un système de vidéosurveillance associé aux sonnettes pour que les résidents puissent contrôler la personne qui veut entrer dans l’immeuble ?

Réponse du Ministre de l'intérieur publiée au JO le 23 août 2018 :

La mise en oeuvre, par un particulier ou une copropriété, d’un dispositif de vidéoprotection filmant la voie publique, associé à une sonnette, aux fins de contrôler l’entrée dans un domicile ou dans un immeuble ne figure pas parmi les exceptions et ne peut donc être autorisée.

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lCour de cassation, 3e chambre civile, 28 Juin 2018 – n° 17-21.746

Le consentement de tous les propriétaires d'immeubles dépendant d'un lotissement dont le cahier des charges prévoit la constitution d'une association syndicale résulte de leur engagement dans l'acte d'acquisition de respecter les clauses de ce document. Leur accord unanime n'était pas requis pour l'établissement des statuts réalisé postérieurement.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Juin 2018 - n° 17-20.692

La nullité de l’assemblée générale d'une association syndicale résulte du seul fait que cette assemblée n'a pas respecté les règles statutaires relatives aux modalités de vote. Doit être cassé l'arrêt qui pour rejeter la demande en annulation de son assemblée générale de association syndicale, retient que le défaut, en contradiction avec les statuts mais sans influence sur le décompte des voix, de désignation d'un mandataire ou d'un syndic de copropriété pour l'exercice du vote d'un même lot, ne constitue pas une cause de nullité.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 Juin 2018 - n° 17-16.693

Un copropriétaire peut il contester une résolution pour laquelle il a voté contre, alors qu'il a voté favorablement à des résolutions liées et consécutives ?

En l'espèce un copropriétaire a obtenu la nullité de la résolution relative à la suppression de la loge de la gardienne, alors qu'il avait  favorablement aux mesures de substitutions relatives à l’embauche d’une employée d’immeuble, pour le recours à une société d’entretien, ainsi qu’en faveur de la pose de boîtes aux lettres, d’un modificatif au règlement de copropriété et de la vente de la loge et a fait une offre d’achat de cette dernière.

le syndicat des copropriétaires soutenait qu'il avait ainsi manifesté son intention non équivoque de renoncer au maintien du poste. Il ne pouvait donc se prévaloir de la qualité d’opposant pour réclamer la nullité de cette résolution, formant un ensemble unique et indissociable avec les autres résolutions.

La Cour de cassation considère toutefois que ces résolutions prises consécutivement à cette décision n'avait pas pour effet de modifier la nature du vote sur la résolution contestée et rejette le pourvoi contre l'arrêt de la Cour d'appel qui a annulé la résolution supprimant la loge de gardien, alors que les mesures de substitution sont définitives.

 

 

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 5 Juillet 2018 - n° 17-21.034

Un copropriétaire ne peut se contenter d'évoquer dans sa requête la nullité de plein droit du mandat de syndic faute d'ouverture d'un compte bancaire, pour solliciter la désignation d'un administrateur provisoire sans avoir au préalable fait constater préalablement cette nullité dans le cadre d'une procédure contradictoire.

Ainsi, lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, faute d’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire ; la cour d’appel ayant relevé qu’une procédure contradictoire n’avait pas été mise en oeuvre, il en résulte que la requête en désignation d’un administrateur provisoire devait être rejetée.

 

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Juin 2018 - n° 17-18.613

Dans cet arrêt, la Cour de cassation approuve que la création d'un escalier extérieur sur le terrain partie commune d'une copropriété horizontale relève bien d'une autorisation de travaux de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l'emprise est de faible importance, qu'il n'y ait pas de fondation, et que la structure soit aisément démontable.

Rappelons qu'a contrario, si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la majorité de l'article 26 sera requise, comme le confirme régulièrement la jurisprudence. 

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Juin 2018 – n° 17-14.766

Le syndicat des copropriétaires doit produire à l'appui de son action en recouvrement de charges : le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition. 

Rappelons que la production des appels de fond n'est pas exigée (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-15.959)

Le report à nouveau doit impérativement être justifié par l'approbation des comptes de l'exercice correspondant et rattaché aux charges de copropriété exigibles sur l'année antérieure.

 

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Juin 2018 – n° 17-14.130

L'assemblée générale n'a pas qualité pour sanctionner des copropriétaires.

Est nulle la résolution d'assemblée générale qui impute le coût de reprise des travaux sur les parties communes aux copropriétaires les ayant réalisés, seule une décision judiciaire était de nature à déterminer la responsabilité d'un copropriétaire dans la survenance du désordres.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Juillet 2018 – n° 17-16.242

La transformation de caves en pièces d’habitation destinées à la location en meublé sans autorisation de l'assemblée générale peut justifier le refus d'indemniser le préjudice subi en raison de l’inondation du sous-sol de son lot et sa condamnation à supprimer le branchement des sanitaires sur le collecteur commun situé dans le sol de son local.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Juillet 2018 - n° 17-26.133

Si aux termes de l'article 27 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la constitution d'un syndicat secondaire implique la présence de plusieurs bâtiments compris comme des constructions matériellement distinctes et indépendantes, la Cour de cassation  considère que la présence de locaux techniques et d'un sas et reliant le garage aux différents bâtiments ne remet pas en cause leur caractère distinct, indépendant et permettant une gestion autonome, permettant la constitution d’un syndicat secondaire.

C'est donc le critère de la gestion autonome qui est déterminant pour vérifier en fonction des circonstances matérielles si le bâtiment concerné est indépendant des autres.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Juillet 2018 – n° 17-21.518

La carence régulière d'un copropriétaire dans le paiement des charges occasionne nécessairement un préjudice financier au syndicat des copropriétaires. La Cour de cassation approuve la condamnation à des dommages-intérêts d'un copropriétaire dont les manquements systématiques et répétés à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété étaient constitutifs d'une faute qui causait à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Avril 2018 – n° 17-17.407

Peu importe que le mandat de l'administrateur provisoire soit expiré avant qu'une nouvelle ordonnance le désigné. Cela ne remet pas en cause le mandat judiciaire confié à l'administrateur provisoire d'administrer la copropriété.

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Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 Juin 2018 - n° 17-18.705

Faute d'organisation différente, un ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété.

En l’espèce, une parcelle indivise sur laquelle étaient installées des installations sportives et de loisirs affectées à l’usage commun devait être cédée gratuitement à la condition qu’une association syndicale soit créée par les copropriétaires utilisateurs de cette parcelle. En l’absence de création de l’association syndicale et donc en l’absence d’adoption d’une organisation différente, la parcelle était soumise au statut de la copropriété, la conclusion d’une convention contraire ne suffisant pas à écarter ce statut.

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Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 17-11.765, F-D

Le lot de copropriété défini comme « un jardin privatif » ne saurait comprendre le tréfonds de la copropriété, dès lors que le sol est qualifié de parties communes par le règlement de copropriété.

A la lecture de cet arrêt, il semble donc qu'un lot privatif puisse donc être constitué de la partie superficielle du jardin, sans affecter pour autant le caractère commun du sol sur lequel repose ce lot. 

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Avril 2018 – n° 17-12.574

L'action du syndicat des copropriétaires tendant au rétablissement de la destination d'un lot conformément au règlement de copropriété est de 10 ans conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Le point de départ de ce délai de prescription est retardé au jour où le syndicat des copropriétaires a eu connaissance du changement de destination du lot.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutenait, sans être démenti utilement , qu'il n'a pas eu connaissance de ce changement de destination avant la délivrance de l'assignation tendant à se voir autorisé à pénétrer dans les lieux pour faire établir un procès-verbal par huissier.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 Juin 2018 - n° 17-18.613

L'autorisation donner à un copropriétaire de réaliser des travaux reste soumise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, même s'ils emportent une emprise sur une partie commune, dès lors que cette emprise est de faible importance et que la structure est facilement démontable.

Rappelons que, a contrario, si les travaux entrainent une appropriation des parties communes, ils doivent être soumis au vote à la majorité de l'article 26.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Avril 2018 – n° 17-16.034

La contestation d'une résolution d'assemblée est exclusivement réservée au copropriétaire absent ou défaillant. L'abstentionniste ne peut donc pas contester une résolution. Mais qu'en est-il de "l'abstentionniste contestataire", qui fait noter des réserves sur le procès-verbal ?

La Cour de cassation rappelle de façon claire que l'abstentionniste ne peut pas contester une résolution, même s'il a fait noter des réserves. Ces réserves ne le rendent pas opposant.

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Cour de cassation, 2e chambre civile, 24 Mai 2018 – n° 17-18.855

Le syndicat des copropriétaires est recevable en son action à l'encontre d'une assurance qui ne peut lui opposer la forclusion, dès lors  qu'elle a participé sans objection à cet égard aux opérations de l'expertise ordonnée par le juge de la mise en état, au cours de laquelle l'assureur a déposé un dire à expert dans lequel il n'a contesté que l'étendue de sa garantie et non le principe même de la couverture du sinistre. De la sorte, l’assureur a ainsi manifesté sans équivoque sa volonté de renoncer à se prévaloir de la prescription biennale.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 Mai 2018 – n° 17-18.046

Le mandat du syndic doit mentionner la date calendaire de son échéance.

Conformément aux article 28 et 29 du décret du 17 mars 1967, est irrégulière la résolution qui approuve le mandat de syndic jusqu'à l'assemblée générale appelée à approuver le compte de l'exercice arrêté a terme d'un exercice. Cette résolution est donc susceptible d'être annulée en cas de contestation.

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Cass. 3e civ., 12 avr. 2018, n° 16-28.651

La désignation lors d'une assemblée générale d'un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété qui en prévoyait deux, est une décision soumise aux règles de contestation de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne peut être contestée que par les copropriétaires opposants ou défaillants.

L'absence de cette désignation ne constitue donc pas l'inobservation d'une formalité substantielle qui affecte la régularité de l'assemblée générale justifiant l'annulation de l'assemblée  qui échapperait aux dispositions de l'article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s'agit bien d'une résolution qui ne peut être contestée que dans le cadre e l'article 42.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 Mai 2018 – n° 16-21.084

L'action en répétition de charges indûment payées est soumise à la prescription quinquennale. Ce délai ne commence à courir qu'à compter des décisions judiciaires ayant annulé les comptes et non des dates du paiement des charges indues.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Avril 2018 – n° 17-11.667

Il est des évidences que la Cour de cassation doit néanmoins rappeler régulièrement. Il en est ainsi de la nécessité pour le syndic qui procède au recouvrement de charges de copropriété de produire l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices concernés par le montant de la créance du syndicat es copropriétaires, jusqu'à épuisement des "reports à nouveau".

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 Avril 2018 – n° 17-15.057

Le syndic qui impute à un copropriétaire et non au syndicat une réparation sur une canalisation, partie commune, commet une faute délictuelle à l'égard de ce copropriétaire.

Il est en effet constant que le syndic ne peut qu'appliquer la répartition des charges organisée par le règlement de copropriété, et n'a pas le pouvoir de les imputer différemment aux copropriétaires.

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Dans un arrêt en date du 5 avril 2018, la Cour de cassation rappelle que l'autorisation d’occupation précaire des parties communes relève de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, si elle est révocable et délimitée (3e chambre civile, 5 Avril 2018 – n° 17-14.138).

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Dans un arrêt en date du 22 mars 2018, la Cour de cassation rappelle que tous les travaux effectués par un copropriétaire sur des parties communes, même s'ils sont exigés par des services administratifs, doivent être préalablement autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires et que l'accord du syndic ne peut se substituer à une autorisation expresse et régulière de l'assemblée générale (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 Mars 2018 – n° 17-10.053).

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Dans un arrêt en date du 5 avril 2018, la Cour de cassation confirme que la notion d’appropriation d’une partie commune est le critère déterminant pour déterminer si la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires consécutive à des travaux irréguliers d’un copropriétaire est décennale ou trentenaire (3e chambre civile, 5 Avril 2018 - n° 17-16.272).

Elle poursuit sa tendance jurisprudentielle à soumettre à la prescription trentenaire toute action en suppression de travaux irréguliers, dès lors qu'ils caractérisent une appropriation d'une partie commune.

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Dans un arrêt du 22 mars 2018, la Cour de cassation, (3e chambre civile, 22 Mars 2018 – n° 17-14.168) autorise à statuer sur une demande en rectification d'une erreur matérielle affectant un état descriptif de division et à régulariser une inversion de lots.

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Peut-on exercer librement une activité de loueur en meublé de courte durée dans une copropriété ?

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de cassation (3e chambre civile, 8 Mars 2018 - n° 14-15.864) confirme que la transformation d’un appartement en chambre meublée peut porter atteinte à la destination de l'immeuble à usage d'habitation.

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Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Janvier 2018 - n° 16-16.950

Peut-on acquérir par prescription un jardin commun situé devant un lot privatif, en cumulant sa possession avec celle de son vendeur ?

La Cour de cassation a jugé que non, la jouissance des parties communes dont bénéficient les copropriétaires en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et la jouissance des parties privatives étant distinctes.

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A quelle majorité doivent être approuvés les travaux de remplacement de la moquette dans des parties communes par du carrelage ?

dans un arrêt en date du 18 janvier 2018 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 Janvier 2018 – n° 16-27.470) la Cour de cassation censure les juges du fond qui avaient estimé que ces travaux relevaient de la majorité simple de la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 sans analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés ni leurs conséquences pour les copropriétaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

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La troisième chambre civile de la Cour de cassation précise dans un arrêt en date du 23 novembre 2017 que la mention au procès-verbal d'une assemblée générale des réserves formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions ne concerne que celles émises lors du déroulement de celle-ci. Un copropriétaire ne peut donc pas exiger l'annexion d'une note au procès-verbal.

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Les travaux de réfection des gardes-corps doivent être réparties entre tous les copropriétaires en fonction des tantièmes de parties communes, et non entre les seuls copropriétaires de lots en disposant. En effet, ils font partie du gros oeuvre, et sont des parties communes (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Novembre 2017 – n° 16-17.851)

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Dans un arrêt en date du 9 novembre 2017 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 Novembre 2017 – n° 16-20.752), la Cour de cassation  rappelle que l'action en nullité du mandat du syndic qui n’a pas ouvert de compte bancaire dans le délai de 3 mois à compter de sa désignation se prescrit par un délai de dix ans.

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Les créanciers du syndicat des copropriétaires qui disposent d'un titre exécutoire, peuvent engager une action oblique en paiement directement contre les copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Ils doivent appeler en cause le syndicat des copropriétaires à cette procédure.

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Dans un arrêt en date du 5 octobre 2017, la Cour de cassation a confirmé que le refus d'un copropriétaire de laisser l'accès à son lot privatif pour permettre la mise en oeuvre d'un mesurage  voté par l'assemblée, est constitutif d'un trouble illicite.

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Dans un arrêt en date du 19 octobre 2017, la Cour de cassation rappelle que l'assemblée des copropriétaires est valablement convoquée par le syndic de copropriété dès lors qu'il est en exercice lors de la notification de la convocation aux copropriétaires. Il importe peu que son mandat ait expiré le jour de l'assemblée générale ou à la date à laquelle les copropriétaires ont réceptionné la convocation.

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Un copropriétaire qui s’abstient de payer les appels de fonds destinés à l’exécution de travaux urgents peut être condamné à réparer le préjudice subi par un autre copropriétaire du fait de la non-réalisation des travaux.

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Dans un arrêt en date du 7 septembre 2017, la cour de cassation rappelle que le syndic peut être condamné à réparer le préjudice subi par un copropriétaire qui subi des dommages provenant de parties communes, dès lors que la résolution de l’assemblée générale relative aux travaux mettant un terme à des dommages est annulée faute pour le syndic d’avoir joint à l’ordre du jour les conditions essentielles des contrats et les devis.

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Dans un arrêt en date du 22 juin 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la convocation d’une assemblée générale exceptionnelle demandée par au moins un quart des voix des copropriétaires, qui ont fixé les questions inscrites à l’ordre du jour, ne prive pas le syndic de le compléter en inscrivant d'autres résolutions, comme par exemple la question du renouvellement de son mandat.

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Un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage.

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Le syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires est tenu d’appliquer strictement la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété.

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Le copropriétaire qui assujéti un changement de destination d'un lot à l'accord de l'assemblée générale, ne peut plus, en cas de refus définitif, soutenir que cette autorisation n'était pas nécessaire, le changement de destination n'étant pas contraire à la destination de l'immeuble.

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Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée, et la notification est sans intérêt dès lors que les copropriétaires débiteurs en ont eu connaissance et ont approuvé les comptes.

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Le changement d'affectation d’un lot en violation du règlement de copropriété se prescrit pas 10 ans. En présence de changements successifs d’affectation, la prescription court à compter du dernier changement, et ne se cumule pas.

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Un copropriétaire peut changer la destination des parties privatives de son lot à condition que la nouvelle affectation ne soit pas contraire au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

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Dans un arrêt en date du 11 mai 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que l’approbation des comptes était sans influence sur l’obligation pour le syndic de respecter les règles de répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété et que cette répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité.

 

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Dans un arrêt en date du 27 avril 2017, la Cour de cassation rappelle que même en présence d’une règle de répartition des charges inapplicable, le syndicat ne peut la modifier qu’à l’unanimité.

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Dans un arrêt en date du 16 mars 2017 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mars 2017 – n° 15-22.185), la Cour de cassation estime que la responsabilité du syndicat et du syndic ne peut plus être recherchée, si la décision de l'assemblée qui adopte une résolution contraire au règlement de copropriété, n'a pas été contestée dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

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Lorsque l'assemblée est amenée à se prononcer sur les comptes du syndicat, l'article 18-1 de la loi de 1965 prévoit que le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges, selon les modalités qui sont précisées par décret du 30 décembre 2015.

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Dans un arrêt en date du 9 mars 2017, la 4ème Chambre A de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence (2017/204) rappelle que les syndicats de copropriétaires membre d'une ASL ne sont pas membres de cette association, et n'ont pas qualité pour en contester les assemblées générales même s'ils représentent les copropriétaires colotis à ces assemblées.

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Dans un arrêt en date du 15 décembre 2016, la troisième chambre de la Cour de cassation estime que les juges du fond peuvent rectifier une erreur matérielle contenue dans le procès-verbal d'une assemblée générale, dès lors que l'erreur est manifeste et établie.

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Le défaut d'établissement de l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical n'est pas sanctionné et ne justifie pas l'annulation de l'assemblée générale.

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La Cour d'appel de Paris, dans un arrêt en date du 18 mai 2016, rappelle à juste titre que "le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s'agit d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé".

Cour d'appel, Paris, Pôle 4, chambre 2, 18 Mai 2016 - n° 14/04812

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La chambre sociale de la Cour de cassation, dans un arrêt en date du 1er février 2017, a jugé que le licenciement de la concierge d'une immeuble en copropriété à la suite du vote de la suppression du poste, n'est pas un licenciement économique, et le syndicat des copropriétaires n'a pas à chercher à la reclasser.

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Depuis le 1er janvier 2017, les travaux d’isolation thermique sont obligatoires lors de travaux de réhabilitation importants tels que les ravalements de façade, les réfections de toiture ou encore les aménagements pour rendre un local habitable.

C’est l’occasion de rappeler les points principaux de la loi de transition énergétique le 17 août 2015, et du décret n° 2016-711 du 30 mai 2016.

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Dans un arrêt en date du 27 janvier 2017, la Cour de cassation confirme sa tendance à soumettre à la prescription trentenaire l'action judiciaire du syndicat des copropriétaires ayant pour objet de faire condamner un copropriétaire à supprimer des aménagements, même peu importants, sur une partie commune, dès lors qu'ils caractérisent une volonté d'appropriation de ce copropriétaire.

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L’affectation d'une partie de l'immeuble à l'usage exclusif d'un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative. En effet, il peut s’agir d’une partie commune affectée à l'usage privatif d'un copropriétaire.

Dans un arrêt en date du 26 janvier 2017, la Cour de cassation a eu l'occasion de le rappeler en matière de comble (3e chambre civile 26 Janvier 2017 Numéro de pourvoi : 15-25.859).

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Le Décret du 28 décembre 2016 précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le diagnostic technique global afin de déterminer l'adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation. Il précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d'entretien prévu à l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

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La loi Alur introduit une autre nouveauté pour les copropriétés dotées d'un parking. Si elles ne sont pas équipées de garages à vélo sécurisés, le syndic devra inscrire à compter du 1er janvier 2017 la question de l'installation de ces équipements à l'ordre du jour de l'assemblée générale annuelle. Le syndic doit également joindre les devis correspondants.

Les copropriétaires qui le souhaitent pourront ainsi voter des travaux en ce sens. 

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Les syndics et administrateurs provisoires auront bien l'obligation dès le 1er janvier 2017 d'établir, puis de tenir à jour chaque année, une fiche synthétique des copropriétés de plus de 200 lots. En effet le décret d'application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le contenu de cette fiche synthétique, qui est en date du 21 décembre 2016, a été publié au Journal Officiel le 23 décembre 2016.

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Dans un arrêt en date du 3 novembre 2016, la 3 ème chambre civile de la cour de cassation a jugé que le syndic peut être déclaré responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires pour avoir laisser un copropriétaire faire des travaux autorisés par une assemblée, sans s’assurer qu'ils étaient couverts par une garantie adéquate.

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Le décret du 30 décembre 2015 est venu préciser les modalités de consultation des pièces justificatives des charges, applicables depuis le 31 mars 2016.

Avant même la convocation, lorsque l'assemblée est amenée à se prononcer sur les comptes du syndicat, l'article 18-1 de la loi de 1965 prévoit que le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires les pièces justificatives des charges, selon des modalités qui sont désormais précisées par le décret du 30 décembre 2015, alors qu'elles étaient auparavant définies par l'assemblée générale. 

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Dans un arrêt en date du 8 septembre 2016, la Cour de cassation a jugé qu'un copropriétaire dont le mandataire a voté pour une résolution qui n'était pas à l'ordre du jour peut la contester. En effet, un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l'ordre du jour.

En conséquence le syndicat ne peut pas opposer au copropriétaire le vote de son mandataire, dès lors que la résolution n'était pas à l'ordre du jour.

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La ministre du logement confirme que les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

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Dans un arrêt en date du 26 mai 2016, la Cour de cassation considère que le fait de conditionner au versement d'une cotisation l'accès des copropriétaires à la piscine commune contrevient aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

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Dans un arrêt en date du 26 mai 2016, la Cour de cassation rappelle que le changement de destination d'un lot doit être autorisé par l'assemblée générale, même si l'affectation n'est pas contraire au règlement de copropriété.

Ainsi, la transformation d'une dépendance privative en pièce habitable doit être autorisée préalablement par l'assemblée générale.

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L'acquéreur d'un lot de copropriété est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des travaux irréguliers réalisés par le vendeur (Cour de cassation 3e chambre civile 23 Juin 2016).

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La notification du procès-verbal de l'assemblée faite siège de la SCI est irrégulière si la dernière adresse connue par le syndic était celle de la gérante (Cass. civ. 3, 14 avril 2016, n˚ 15-11.258).

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Dans un arrêt en date du 12 mai 2016, la Cour de cassation rappelle l’exigence d’une stricte identité du libellé du projet de la délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

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La distinction des travaux de réparation relevant de la majorité de l'article 24 et des travaux d'amélioration relevant de l'article 25 n'est pas toujours facile.

La jurisprudence retient régulièrement que relèvent de l'article 24 les travaux rendus nécessaires par l'usure, la vétusté ou la dangerosité.

Dans un arrêt en date du 8 septembre 2016, la Cour de cassation donne des précisions utiles sur cette distinction.

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Dans un arrêt du 14 avril 2016, la Cour de cassation rappelle que la passerelle de la majorité 25-1 de la loi exige d'établir l'existence d'un premier vote pour être mise en œuvre.

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Dans un arrêt en date du 9 juin 2016, la Cour de cassation rappelle qu'une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité qu’à la condition de démontrer qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

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Dans un arrêt en date du 7 juillet 2016, la Cour de cassation annule la décision de l’assemblée générale qui décide d’instaurer un forfait de vingt unités par radiateur pour les répartiteurs de chauffage non relevés ou bien si les répartiteurs de chauffage ont été déposés par l'occupant dès lors qu’une telle décision aboutit à une répartition des charges de chauffage contraire au critère de l'utilité dès lors qu’elle ne permet pas de s’assurer de la possibilité de mesurer la consommation personnelle des copropriétaires et qu’elle s’apparente à une sanction provisoire voire permanente.

 

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Publication au Journal officiel du 28 août 2016 du décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 relatif au registre national d'immatriculation des syndicats de copropriétaires.

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La Cour de cassation considère que les travaux de ravalement comportant l'adjonction d'un revêtement d'étanchéité constituent la construction d'un ouvrage.

Il faut donc faire la distinction entre les travaux de réparation et d'entretien et les véritables travaux de construction d'un ouvrage, la frontière étant délicate lorsqu'on est en présence d'un bâtiment déjà existant.

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Par un arrêt rendu par la troisième chambre civile en date du 8 Septembre 2016 (n° 15-20.860), la Cour de cassation rappelle qu’en matière de représentation lors d’une assemblée générale, le copropriétaire mandant dont le mandataire à quitter l’assemblée sans remettre son pouvoir à une autre personne, doit être considéré comme défaillant et recevable à contester les décisions votées après ce départ.

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Dans un arrêt publié en date du 16 septembre 2016, la troisième chambre civile de la cour de cassation a rappelé que la régularisation des pouvoirs du syndic qui a agi en justice au nom du syndicat sans mandat ne peut plus intervenir après l’expiration du délai d’appel.

Il faut donc que le syndic soit valablement mandaté au moment où il interjette appel, et au plus tard avant que le délai d'appel soit expiré.

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Bien que n'ayant aucune relation contractuelle avec le promoteur-vendeur de l'immeuble en dehors du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a de plus en plus son mot à dire sur le non-respect des engagements pris à l'égard des copropriétaires acquéreurs.

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La Cour de cassation a rejeté une demande QPC sur l'article 29-1 au motif que la désignation d'un administrateur provisoire d’un syndicat de copropriétaires n'est pas constitutive d'une sanction ayant le caractère d'une punition, qu'une telle mesure temporaire, placée sous le contrôle d'un juge, répond à la nécessité de garantir à chacun un logement décent en rétablissant la situation financière et la conservation de l'immeuble, motif d'intérêt général.

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Dans un arrêt du 14 juin 2016, la Cour d'appel de Nancy a constaté que les conduits collectifs d'évacuation des fumées étaient non conformes aux normes édictées par le pouvoir réglementaire, et a jugé qu'en s'abstenant d'assurer la mise aux normes de ces conduits, le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d'entretenir les parties communes.

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Sauf stipulations contraires du règlement de copropriété, l'ossature de l'ouvrage, y inclus l'étanchéité, relève des parties communes dont le syndicat assume la charge et la responsabilité ; en revanche, le revêtement superficiel, aménagé au bénéfice des copropriétaires, présente un caractère privatif ; il doit être entretenu à leurs frais et sous leur responsabilité.

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La question de l'évolution des arbres plantés dans les copropriété est un sujet qui est soumis aux syndics de manière récurrente.

Les arbres souvent plantés par le promoteur à l'origine de la copopriété vont prendre de l'ampleur et  assombrir les appartements inférieurs de l'immeuble et en diminuer l'ensoleillement dans des conditions telles que certains copropriétaires en viendront à solliciter leur suppression pure et simple, alors que ceux qui n'ont pas à en souffrir,  soutiendront qu'ils participent à la destination de la copropriété.

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Dans un arrêt publié au bulletin de la 3ème chambre civile en date du 8 septembre 2016, la Cour de cassation rappelle que la clause du règlement de copropriété mettant à la charge du copropriétaire exploitant une discothèque la surprime d'assurance perçue en raison de cette activité est réputée non écrite.

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Dans un arrêt en date du 3 novembre 2016, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que le syndic peut être déclaré responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires pour avoir laisser un copropriétaire faire des travaux autorisés par une assemblée, sans s’assurer qu'ils étaient couverts par une garantie adéquate.

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Dans un arrêt en date du 15 décembre 2016, la Cour de cassation rappelle que toute modification des conditions de jouissance privative des lots doit être adoptée par l’assemblée générale statuant à l’unanimité, même si la résolution accorde plus de droits aux copropriétaires.

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Depuis le 1er avril 2016, les syndics de copropriété et les agents immobiliers sont soumis à une obligation de formation continue qu'ils doivent respecter pour pouvoir renouveler leur carte professionnelle.

 Le décret n° 2016-173 dédié à la formation continue des professionnels de l'immobilier, pris pour application de l'article 24 de la loi Alur du 24 mars 2014, a été publié au Journal Officiel, le 21 février 2016, pour une entrée en vigueur le 1er avril 2016.

"Cette obligation de formation continue pour les professionnels de l'immobilier conditionne le renouvellement de leur carte professionnelle", précise le texte. Et trois métiers sont concernés : la transaction, l'administration de biens et les syndics de copropriété.

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L'action du syndicat des copropriétaires tendant à la suppression des travaux non autorisés est une action personnelle et se prescrit en principe par dix ans (L. no 65-557, 10 juill. 1965, art. 42, al. 1er, JO 11 juill.).

Cependant, lorsque l'emprise réalisée sur les parties communes à jouissance privative est telle qu'elle s'apparente à une véritable appropriation de celles-ci, la prescription devient trentenaire conformément au droit commun car elle vise à protéger le droit de propriété (Cass. 3e civ., 17 mai 1995, no 93-14.872, Bull. civ. III, no 123). 

Il s'agit donc de déterminer si l'action vise la suppression de travaux réalisés en violation du règlement de copropriété ou la libération d'une partie commune à la suite d'une emprise assimilable à une appropriation.

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La Cour de cassation confirme dans un arrêt de sa 3 ème chambre civile du 14 avril 2016 (Numéro de pourvoi : 15-12.545) que la clause du règlement de copropriété qui prévoit une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier, est licite, et que la juridiction saisie d’une action en paiement de charges, n’est pas tenue de procéder à une recherche relative à la notification au syndic du démembrement de propriété.

Dès lors, le nu-propriétaire et l'usufruitier sont  solidairement tenus du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires.

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Le point de départ du délai de prescription de l'action personnelle du copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé par des vices de construction se situe au moment où la cause des désordres a été révélée à la victime.

Dès lors, l'action individuelle du copropriétaire contre le syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé par des infiltrations ne peut être déclarée prescrite dès lors qu'elle a été engagée avant le dépôt du rapport de l'expert concluant à un vice de construction ; peu importe que les désordres soient apparus depuis plus de dix ans.

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La loi ALUR du 24 mars 2014, entrée en vigueur le 26 mars 2014, a posé le principe de la caducité des règles d’urbanisme propres aux lotissements autorisés, à l’expiration d’un délai de dix ans à compter de cette autorisation, même si les co-lotis en avaient décidé autrement en assemblée générale. 

On peut toutefois sauver de la caducité des règles contractuelles des cahiers des charges, à condition d'agir avant le 26 mars 2019.

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L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 instaure un délai de forclusion de 2 mois pour contester les assemblées générales.

L'expiration de ce délai a un effet absolu et irrévocable : quel que soit le vice affectant les délibérations, le défaut de contestation dans le délai rend l'assemblée définitive.

Il existe toutefois quelques exceptions qui méritent d'être précisées avec l'éclairage de la jurisprudence récente.

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L'accessibilité des immeubles aux personnes handicapées ou à mobilité réduite est devenue un enjeu majeur. Les travaux nécessaires pour aménager les parties communes des copropriétés restent néanmoins soumis à un régime complexe.

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L'article 14 de la loi du 28 décembre 2015 modifie les articles 41-1 à 41-5 de la loi du 10 juillet 1965 pour introduire une distinction entre les services spécifiques individualisables et ceux qui ne le sont pas. Leurs caractéristiques seront définies par décret.

Par ailleurs, les articles L. 631-13 à L. 631-16 nouveaux du Code de la construction et de l'habitation traitent du fonctionnement des résidences-services.

 

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Pour déterminer si un local est une partie commune, la Cour de cassation rappelle que c'est le critère de l'utilité commune qui est déterminant, conformément à l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : " sont communes les parties des bâtiments affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux" (Cour de cassation 3e chambre civile 17 Décembre 2015 Numéro de pourvoi : 14-20.138).

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En application des dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967, le président de séance est choisi parmi les copropriétaires.

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La loi du 27 août 2015, à modifié les articles L. 721-2 et 3 du CCH sur la vente de lot de copropriété concernant la liste des documents à remettre à l’acquéreur lors de la signature des compromis. Il faur rappeler que c’est la remise du dernier document qui fait courir le délai de rétractation de l'acquéreur.

Par ailleurs, la communication peut désormais être effectuée par tous moyens, y compris par mail, sous réserve de l’accord du cessionnaire. Il est conseillé de faire acter dans le compromis cette remise.

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Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble et les obligations des copropriétaires dans la jouissance de leurs lots privatifs ainsi que dans l’utilisation des parties communes. 

L’utilisation d’un lot privatif en lieu de culte peut contrevenir à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et au règlement de copropriété.

La Cour de cassation l'a récemment rappelé.

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Les juges du fond doivent caractériser si la décision contestée protégeait effectivement l’intérêt collectif des copropriétaires ou si elle n’avait pas été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels d’un copropriétaire.

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Un copropriétaire peut-il refuser de payer ses charges au motif que les travaux n'ont pas été exécutés ?

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L'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour, y compris en ce qui concerne la désignation du syndic.

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Un copropriétaire peut-il impunément contester systématiquement toutes les décisions des assemblées ?

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Lorsque le règlement de copropriété prévoit la désignation de deux scrutateurs, cette disposition doit être appliquée, son non respect rendant annulable l'assemblée générale.

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L'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne prohibe pas l'envoi de pouvoirs en blanc au syndic dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui de manière à fausser les résultats de votes.

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Les juges du fond doivent vérifier si les conditions de publication des statuts mis à jour ont été respectées.

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La Cour de cassation valide la résolution « modifiant les statuts de l'ASL et limitant à deux mois à compter de la notification faite à la diligence du syndic le délai pendant lequel devaient être exercées les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ».

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L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour renvoyer à un décret en Conseil d’Etat le soin de préciser les modalités de consultation des pièces justificatives de charges par les copropriétaires avant l’assemblée générale appelée à se prononcer sur l’approbation des comptes.

Ce décret n° 2015-1907​ du 30 décembre 2015 a été publié au Journal officiel du 31 décembre.

Il s’appliquera aux convocations des assemblées générales appelées à connaître des comptes, qui seront notifiées à compter du 1er avril 2016.

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Parties communes générales ou parties communes spéciales ? Il est parfois difficile d’arbitrer, et les syndics s’interrogent souvent sur la répartition des charges de réfection d‘un complexe d’étanchéité d’une dalle pouvant aussi bien être rattachée aux parties communes générales, dès lors qu'elle est intégrée dans la dalle supportant des parties communes générales, que dans les parties communes spéciales du bâtiment garages.

Il faut connaître les principes généraux et être rigoureux dans l'analyse du règlement de copropriété.

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L’importance du formalisme, qui plus est d’ordre public, se vérifie à nouveau lors des suites d’une assemblée générale de copropriétaires.

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Les copropriétaires peuvent-ils exiger du syndic la communication des contrats de travail des préposés du syndicat ?

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La question de l’application de la loi du 18 décembre 1996 (dite Loi Carrez) se pose régulièrement en présence de transformations opérées par le copropriétaire vendeur.

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