Vente en l'état futur d'achèvement : la passivité fautive du garant
Pour les opérations immobilières dont le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2015, seule une garantie extrinsèque d'achèvement peut désormais être fournie, la garantie intrinsèque ayant été abrogé.
Le rôle du garant dans la vente en état futur d'achèvement est différent de celui du garant de livraison dans le contrat de construction de maison individuelle puisque non seulement il n'a pas à prendre l'initiative du déclenchement de la garantie qui relève des seuls acquéreurs, mais il n'a pas non plus à organiser l'achèvement de la construction, par désignation d'un repreneur.
Toutefois, sa passivité peut être sanctionné, s'il a connaissance de la défaillance du promoteur-vendeur, même s'il n'a pas été saisi par l'acquéreur.
C'est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 29 octobre 2015 (Cass. 3e civ., 29 oct. 2015, n° 14-19.208, JurisData n° 2015-024179) :
« Attendu que, pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la société CIC, qui a mis en œuvre le contrôle prévu à l'article 5 de la convention de garantie d'achèvement dès le mois de novembre 2007, ne peut se voir reprocher aucune faute de négligence et que le défaut d'achèvement provient de causes étrangères au financement ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société CIC n'avait pas connaissance de la défaillance du vendeur dès le mois d'août 2008, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».
Le garant doit donc prendre l'initiative de mettre en jeu sa garantie dans cette circonstance, et à défaut engage sa responsabilité.