Bail commercial : le droit de préemption du locataire
Le locataire d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente du local loué.
Ces dispositions d'ordre public instaurées par la loi PINEL du 18 juin 2014 s'appliquent aux baux en cours et lui permettent d’être prioritaire pour l’acquisition. En revanche, elles ne s'appliquent pas aux baux de courte durée.
Le vendeur a l'obligation de notifier à son locataire son intention de vendre :
Lorsqu'il décide de vendre, le bailleur doit, à peine de nullité, informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
Si le locataire ne notifie pas son intention de préempter :
Lorsque le locataire ne répond pas ou informe le bailleur qu’il ne souhaite pas exercer son droit de préemption, le propriétaire peut librement vendre les murs loués. L’acheteur devient alors automatiquement le nouveau bailleur.
Si le locataire accepte la préemption :
En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Une fois le délai expiré, si la vente n’est pas réalisée, l’acceptation devient sans effet.
Si le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses :
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Les exceptions au droit de préemption du locataire :
La loi prévoit que le droit de priorité n’est pas applicable dans les cas suivants :
- • Lorsque le bailleur cède en une seule fois plusieurs locaux d’un ensemble commercial;
- • En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts;
- • Lors d’une cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial;
- • En cas de cession du local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint;
- • En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Une réponse ministérielle du 6 décembre 2016 précise que lorsqu’un propriétaire d’un immeuble comportant un seul local commercial souhaite le vendre dans sa globalité, le locataire du local commercial ne bénéficie pas du droit de préemption.
Attention, les dispositions des quatre premiers alinéas de l'article L 145-46-1 du Code de commerce doivent être reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification du bailleur.