La répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité
Dans un arrêt en date du 11 mai 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que l’approbation des comptes était sans influence sur l’obligation pour le syndic de respecter les règles de répartition des charges prévues dans le règlement de copropriété et que cette répartition ne peut être modifiée qu’à l’unanimité.
Rappel des règles juridiques :
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot, dans chacune des catégories de charges.
Lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires ne sont plus en droit de refuser de verser leur quote-part et la créance du syndicat des copropriétaires est alors certaine, liquide et exigible.
La répartition des charges de copropriété doit alors être opérée par le syndic sur la base de la quote-part affectée à chaque lot telle qu'elle est définie par le règlement de copropriété pour chaque catégorie de charges.
Cette répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires, en dehors des cas exceptionnels prévus par la loi.
En l’espèce :
Selon l'arrêt attaqué (Paris, 30 septembre 2015), que M. X..., ès qualités de liquidateur du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Parc de la Noue (le syndicat), a assigné la SCI Placements Immobiliers (la SCI), propriétaire de plusieurs lots, en paiement d'un arriéré de charges de copropriété. La SCI a sollicité, à titre reconventionnel, le remboursement d'un excédent de provisions versées. Pour accueillir la demande du syndicat et rejeter celle de la SCI, l'arrêt de la Cour d’appel retient qu'il apparaît des documents produits aux débats, notamment des décomptes de charges et appels de fonds, que la SCI ne s'est pas acquittée des appels de fonds relatifs aux régularisations annuelles de charges postérieures au vote des budgets prévisionnels, de ceux relatifs aux travaux de réfection des collecteurs votés lors de l'assemblée générale du 5 juin 2008 et de ceux afférents aux travaux de remplacement des ascenseurs du parking votés lors de l'assemblée générale du 24 juillet 2008.
La décision de la Cour de cassation :
Rappelant que le règlement le copropriété a une valeur contractuelle, la Cour de cassation a, au visa de l’article 1134 du code civil, et des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965, cassé l’arrêt de la Cour d’appel de Paris au motif qu’en statuant ainsi « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la clé de répartition appliquée par le syndic était conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ».