L’effet du COVID sur la clause résolutoire dans les baux d’habitation
L’effet du COVID 19 sur l’acquisition de la clause résolutoire dans les baux d’habitation
Rappel du contexte normatif
L’état d’urgence sanitaire a été déclaré par la loi n° 2020-290 adoptée le 23 mars 2020, modifiée par la loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 pour une durée de deux mois à compter de son entrée en vigueur le 24 mars 2020, durée ensuite prorogée jusqu’au 10 juillet 2020.
L’article 11 de cette loi a autorisé le gouvernement à prendre par ordonnances toute mesure avec effet rétroactif au 12 mars 2020 permettant faire face aux conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie.
C’est dans ces conditions qu’a été prise l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par les ordonnances n° 2020-247 du 15 avril 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période.
La paralysie de la clause résolutoire pendant la période juridiquement protégée (du 12 mars au 23 juin 2020 à minuit)
En matière de baux d’habitation, la loi du 06 juillet 1989 prévoit la possibilité d’insérer au contrat une clause prévoyant qu’à défaut de paiement à leur échéance des loyers et charges, le contrat sera résilié de plein droit deux mois après la notification d’un commandement de payer demeuré infructueux.
L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 modifiée par les ordonnances n° 2020-247 du 15 avril 2020 et n° 2020-560 du 13 mai 2020 aménage en son article 4 ce dispositif en instaurant la paralysie des effets des clauses résolutoires pendant la période juridiquement protégée :
« (…) les clauses résolutoires (…), lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l'article 1er [le 23 juin 2020].
Si le débiteur n'a pas exécuté son obligation, la date à laquelle (…) ces clauses produisent leurs effets est reportée d'une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d'une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l'obligation est née et, d'autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ».
Cas pratique
Si ce délai expire pendant la période de protection soit le 10 avril 2020 (soit 29 jours après le 12 mars 2020), le locataire aura jusqu’au (23 juin 2020 + 29 jours =) 22 juillet 2020 pour payer les causes du commandement de payer. A l’expiration de cette date la clause résolutoire est acquise et le contrat de bail résilié.
Si un commandement de payer a été délivré le 20 mai 2020, la totalité du délai légal court pendant la période juridiquement protégée. Par conséquent, le délai de 2 mois sera calculé à compter du 24 juin 2020 pour se terminer le 24 août 2020.