Jurisprudence: Responsabilité du syndic envers un copropriétaire
Il est certain que le syndic engage sa responsabilité quasi-délictuelle envers un copropriétaire auquel il a causé un préjudice personnel à l'occasion de l'accomplissement de sa mission (Cass. 3e civ., 22 janv. 1992 : RD imm. 1992, p. 253. – Cass. 3e civ., 25 janv. 1994 : Loyers et copr. 1994, comm.169. – Cass. 3e civ., 8 mars 1995 : Loyers et copr. 1995, comm. 299. – Cass. 3e civ., 15 déc. 1999 : Juris-Data n° 1999-004618 ; Loyers et copr. 2000, comm. 78).
Tel est notamment le cas d'un syndic qui exerce indûment le droit d'opposition du syndicat au paiement du prix de vente d'un lot.
La cour d'appel de Paris dans un arrêt de sa 23 ème chambre du 10 février 2005 rappelle que l'approbation des comptes comme le quitus sont sans incidence sur la responsabilité civile du syndic à l'égard d'un copropriétaire.
L'article 45-1 nouveau du décret du 17 mars 1967 précise par ailleurs que l'approbation des comptes par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire.
Que l'approbation des comptes par l'assemblée générale annuelle des copropriétaires et le quitus donné au syndic ne sauraient valoir décharge de responsabilité pour celui-ci à l'égard d'un copropriétaire déterminé dés lors que les errements qui lui sont reprochés le sont à titre personnel et n'engagent nullement la responsabilité du syndicat des copropriétaires qu'il représente légalement ;
Qu'il suffit que le copropriétaire concerné démontre que les agissements du syndic lui ont causé un préjudice direct et personnel par application des règles de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle ;
Qu'en effet, le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel, voire délictuel, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ;
Qu'ainsi que l'ont relevé les premiers juges, les conclusions de l'expert désigné par le jugement avant-dire droit du 24 avril 2001 sont précises et circonstanciées ; que la société Jean Bellenger s'est permise de comptabiliser trois fois ses frais d'opposition lors de la vente du 13 avril 1999 ; qu'à la date de la mutation du 10 juin 1997, la société Jean Bellenger est incapable de justifier du caractère effectivement liquide et exigible des sommes sur le montant desquelles elle a formé opposition le 2 juillet 1997 ; (...)