Les personnes vulnérables et le droit de la copropriété des immeubles bâtis.
La réforme opérée par la loi n° 2007-308 du 5 mars 2007 sur la protection des personnes vulnérables, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2009, a une résonnance particulière sur le logement situé dans un immeuble en copropriété puisqu'elle conduit à aborder la place de la « personne vulnérable » au sein de la copropriété.
Au demeurant, le droit des incapacités n'a pas été pris en compte de manière significative par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ou le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 constituant le statut actuel, largement impératif, de la copropriété des immeubles bâtis. Lorsque l'un des membres du syndicat se révèle être un incapable, l'application des dispositions légales ou réglementaires du droit de la copropriété est loin d'être évidente.
Or, le fonctionnement correct des organes de la copropriété est directement influencé par la présence d'un incapable parmi les copropriétaires. A ce titre, il est intéressant d'étudier l'adaptation des règles du droit de la copropriété en présence d'une personne protégée, et principalement les prévisions relatives aux organes de décision et de gestion. En effet, certains régimes impliquent une assistance, voire une représentation du propriétaire, ce qui peut conduire à un certain nombre de questionnements.
Tel est le cas lorsque l'on s'interroge sur la possibilité pour un incapable, ou le tiers chargé de sa protection, de faire partie du conseil syndical de l'immeuble.
Le régime de la copropriété permet, depuis peu, au syndic de connaître le statut de personne vulnérable de certains copropriétaires grâce à une information dont il est le destinataire (D. 1967, art. 6), ce qui facilitera les démarches du gestionnaire du syndicat (convocation aux assemblées générales, appel de fonds, etc.).
Mais les questions les plus récurrentes (et les plus délicates) se posent au regard de la présence et du vote de l'incapable, ou du tiers désigné pour le protégé, à l'assemblée générale. Les réponses sont alors tributaires du type de protection applicable (sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle) ainsi que de la nature des décisions à adopter (actes d'administration ou de disposition).