L'action du syndic contre les locataires qui occasionnent des nuisances
Le syndicat doit agir en vue de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble et notamment aux fins de voir respecter le règlement de copropriété.
Dès lors, le syndicat a qualité pour agir pour faire cesser toutes les infractions au règlement de copropriété même si le trouble causé par celles-ci émane d'un locataire et n'est pas indistinctement ressenti par tous les copropriétaires. Il peut alors agir par le biais de l'action oblique à l'encontre du locataire d'un copropriétaire et agir en résiliation du bail commercial, à l'encontre du preneur qui ne respecte pas le règlement de copropriété ou qui occasionne des nuisances anormales.
La Cour d'appel de Paris (Cour d'appel Paris Pôle 4, chambre 2, 31 Août 2011) a récemment estimé que la clause du règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires n'est pas contraire à la destination mixte de l'immeuble. La résiliation du bail commercial sera ordonnée dès lors que l'activité exercée dans les parties privatives (salon de thé et petite restauration) est contraire au règlement de copropriété prohibant diverses activités commerciales susceptibles de troubler la quiétude des copropriétaires.
Il a également été admis la résiliation d'un bail commercial aux torts du preneur, lorsque malgré la clause interdisant les nuisances sonores, le preneur a fait installer dans son café-restaurant un écran géant pour diffuser des matches de football, créant ainsi des nuisances sonores importantes lors des soirées de match. Alors qu'il savait que les travaux d'insonorisation réalisés n'étaient pas conformes et alors que le juge des référés lui avait interdit de diffuser des matches à haut niveau sonore, le preneur a persisté et n'a pris aucune précaution pour limiter les nuisances. Ce manquement grave justifie la résiliation.
La demande d'indemnisation, fondée sur l'article 1382 du Code civil (C. civ., art. 1382 ), formée par le syndicat de copropriété et par le bailleur, pris en qualité d'occupant de l'immeuble, est bien fondée. Le rapport d'expertise établit clairement les nuisances sonores importantes, en particulier nocturnes, lors de la diffusion de matches de football et le fait que les bruits occasionnés étaient audibles tant dans la cage d'escalier de l'immeuble, partie commune, que dans certains lots privatifs dont celui du bailleur. Ce préjudice sera réparé par l'allocation de 3500 euros à titre de dommages et intérêts, à verser à chaque demandeur. (Cour d'appel Paris, Pôle 5, chambre 3, 13 Octobre 2010)