Parties communes spéciales et charges spéciales
Le droit de la copropriété autorise la prévision au sein d’un immeuble de parties affectées à l’usage ou à l’utilité de certains des copropriétaires (L. 1965, art. 3, al. 1er). Il s’agit alors de ce que l’on nomme des parties communes « spéciales », lesquelles sont l’objet d’une propriété indivise entre les seuls copropriétaires concernés (L. 1965, art. 4). Cela permet notamment de justifier l’existence, dans le règlement de copropriété, de charges communes qui leurs sont spécialement attachées, qui n’incombent qu’aux seuls copropriétaires concernés.
Dans un arrêt du 8 juin 2011, un règlement de copropriété définissait des parties communes spéciales propres à l’usage de certains copropriétaires répartis en blocs et prévoyait que la toiture-terrasse d’un bloc ainsi que les installations et constructions qui s’y trouvaient étaient la propriété de ce bloc.
La Cour de cassation reconnait que la création dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales a pour corollaire l’instauration de charges spéciales et déduit que les charges afférentes à la réfection de l’étanchéité de la terrasse doivent être réparties entre les propriétaires de ce bloc. Il existe indubitablement un lien, que l’on peut qualifier de nécessaire, entre des parties communes spéciales et des charges communes spéciales. Il est indifférent que le règlement de copropriété ait gardé le silence sur l’existence des charges particulières (Cass. 3e civ., 8 juin 2011, n° 10-15.551).