Rémunération des syndics: ce qui peut être facturé hors forfait
Dans une décision du 19 juin 2013, la Cour de cassation rejette le pourvoi de l’UFC à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Grenoble du 5 mars 2012, et confirme donc la possibilité pour les syndics de prévoir dans leurs contrats une rémunération hors forfait pour certaines prestations, dès lors qu’elles ne font pas partie des prestations obligatoires nécessairement comprises dans le forfait et que cela ne laisse pas la possibilité aux syndics la possibilité de les rémunérer deux fois.
Les clauses valables :
Ainsi, selon la Cour suprême ne sont pas abusives les clauses suivantes classant en prestations variables :
- la rémunération de la réception par le syndic du président du conseil syndical ou des conseillers à leur demande aux heures ouvrables,
- la rémunération des relances. En effet, l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante le recouvrement des charges impayées, de sorte que le classement en prestation variable des relances adressées par le syndic n'est ni abusif ni illicite,
- la rémunération en cas d'injonction de payer,
- la rémunération pour l'opposition et l'inscription du privilège immobilier spécial en cas de mutation de lots. En effet, l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas dans les prestations de gestion courante l'opposition prévue par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 lors de la mutation à titre onéreux d'un lot et la constitution du privilège immobilier spécial,
- la rémunération du syndic pour la prestation « Compte d'épargne : placement des fonds et affectation des intérêts » puisque l'arrêté du 19 mars 2010 ne classe pas cette prestation dans la gestion courante du syndic. Les fonds concernés par cette stipulation ne se confondent pas avec le compte de trésorerie relevant des prestations courantes,
- la rémunération de la mise en œuvre d'un licenciement car la lecture du contrat de syndic permet de constater qu'il respecte les dispositions de l'arrêté du 19 mars 2010 relatives à la gestion du personnel du syndicat des copropriétaires concernant les prestations de base dites invariables relevant de la gestion courante du syndic, et que cette prestation, non visée dans l'arrêté et relative à un licenciement, qui n'est pas une prestation récurrente mais nécessite un travail supplémentaire de la part du syndic, ce qui justifie qu'elle soit classée en prestation variable.
Par ailleurs la Cour de cassation approuve le fait que l'arrêt de la cour d’appel retienne comme conforme à l'arrêté du 19 mars 2010 la stipulation "Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (possibilité de prix différencié selon le choix de la copropriété)", sous réserve que le syndic présente les deux prix de son forfait pour permettre aux copropriétaires de choisir leur option...
Les clauses abusives
Rappelons qu’en revanche la rémunération de l'ancien syndic à l'occasion de la restitution des fonds et archives du syndic prévue à l'article 18-2 de la loi est régulièrement tranchée par les tribunaux dans un sens négatif : le syndic ne peut exiger une quelconque rémunération puisque la remise au nouveau syndic constitue une obligation légale. Le syndic sortant, nonobstant toute clause contraire abusive de son contrat, n'a droit à aucune rémunération spécifique au titre de la remise des dossiers au successeur, quelles que fussent les conditions – bonnes ou mauvaises – dans lesquelles s'est opérée cette transmission. Une telle remise est en effet une obligation légale qui pèse sur le syndic sans contrepartie financière.
De même, la tenue du carnet d'entretien relève de la gestion courante et ne justifie pas de rémunération particulière, nonobstant toute clause contraire insérée dans le contrat de syndic.
Enfin, n’oublions pas que les syndicats des copropriétaires sont dotés de la personnalité morale et bénéficient de la protection accordée par la loi aux consommateurs et aux non-professionnels au sens de l'article L. 136-1 du Code de la consommation.
La commission des clauses abusives a relevé 24 clauses abusives qui ne doivent pas figurer dans les contrats de syndic :
1. indiquer une durée de contrat ne correspondant pas aux dates d'effet et d'échéance mentionnées dans celui-ci ;
2. présenter l'ouverture d'un compte bancaire ou postal unique comme le principe et l'ouverture d'un compte séparé comme une prestation non comprise dans le forfait annuel ;
3. permettre au syndic la fixation unilatérale des honoraires de gestion locative d'une partie commune ;
4. rendre plus difficile la révocation du contrat de syndic de copropriété à l'initiative du consommateur ou non-professionnel, qu'é celle du syndic ;
5. laisser le consommateur ou le non-professionnel dans l'ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations ;
6. inclure, sous la rubrique du contrat relative aux prestations de gestion courante, l'énumération de prestations facturées en sus du forfait annuel ;
7. décider du placement des fonds recueillis et de l'affectation des intérêts produits sans vote exprès de l'assemblée générale ;
8. prévoir dans le contrat que le syndic pourra agir en qualité de courtier, sans délibération spéciale de l'assemblée générale à ce sujet ;
9. mandater le syndic pour des prestations ne relevant pas de ses fonctions de syndic, sans autorisation préalable de l'assemblée générale ;
10. prévoir une rémunération particulière du syndic dans le cas d'une déclaration de sinistre concernant les parties communes ;
11. prévoir la rémunération du syndic à titre de prestation particulière pour le suivi de travaux sans préciser la nature de ceux-ci ;
12. prévoir la rémunération particulière de prestations exceptionnelles non définies dans le contrat ;
13. scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières ;
14. fixer dans le contrat le montant des honoraires du syndic, au titre de travaux autres que d'entretien et de maintenance dont la liste est énoncée à l'article 44 du décret du 17 mars 1967 ;
15. prévoir une rémunération particulière pour une prestation de gestion courante énumérée par l'arrêté du 2 décembre 1986 modifié ;
16. facturer la notification des travaux nécessitant l'accès aux parties privatives, prestation déjà rémunérée au titre de la gestion de ces travaux ;
17. offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation ;
18. mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une prestation qui ne lui est pas imputable ;
19. permettre au professionnel de facturer deux fois la même prestation ;
20. faire supporter au syndicat des copropriétaires le prix d'une prestation réalisée au profit de copropriétaires bailleurs ;
21. permettre au seul professionnel d'opter pour l'un des modes de rémunération prévus au contrat ;
22. présenter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière et de la délivrance d'informations imposées légalement ;
23. mentionner des prestations particulières dont la définition n'est pas précise et ne permet pas de déterminer si elles sont ou non incluses dans une prestation de gestion courante, offrant ainsi la possibilité de rémunérer deux fois la même prestation ;
24. faire figurer dans le contrat de syndic des frais, des prestations ou une rémunération qui ne concernent que les relations entre le syndic et un copropriétaire et qui ne sont donc pas opposables à ce dernier, qui n'est pas partie au contrat.