Loi ALUR: Désignation du syndic et cessation de ses fonctions
La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) modifie les conditions de nomination du syndic et de cessation des fonctions du syndic.
1. Nomination du syndic
- Le premier syndic d’un immeuble neuf:
Il résulte de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que lors de la mise en copropriété, le premier syndic peut être désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties. Cette désignation doit être ratifiée lors de la première assemblée générale des copropriétaires.
La loi ALUR impose une mise en concurrence à l’occasion de cette première assemblée.
Ainsi, pour maintenir ce premier syndic, désormais qualifié de « syndic provisoire », le Conseil syndical ou, s’il n’en existe pas, les copropriétaires, doivent préalablement à la décision de l’assemblée générale, mettre en concurrence plusieurs contrats de syndics.
A défaut de nomination d’un syndic, l’article 17 prévoit que sa désignation par le Président du Tribunal de grande instance. La requête peut émaner d’un ou plusieurs copropriétaires et également désormais du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
- Les désignations ultérieures du syndic :
La loi ALUR a ajouté quatre alinéas à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 afin d’organiser la mise en concurrence lors de la désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale.
En premier lieu, « au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet ». Le Conseil syndical est donc expressément investi d’une mission spécifique d’organiser la concurrence entre les contrats proposés par les candidats syndics.
En second lieu, lorsque le marché local des syndics rend impossible la mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer de ne pas y procéder. Cette proposition, qui ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour, est notifiée aux copropriétaires afin de leur permettre de prendre l’initiative de communiquer des projets de contrats de syndic.
En troisième lieu, le conseil syndical a la faculté d’émettre un avis écrit sur chacun des projets de contrat de syndic. Cet avis est alors joint à la convocation de l’assemblée générale, avec les projets de contrat.
En quatrième et dernier lieu, la mise en concurrence ne revêt qu’un caractère facultatif lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical.
2. La cessation des fonctions du syndic
Il est à noter que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais qu’en cas de désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.« Quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
Enfin, afin d’éviter qu’une démission du syndic ne préjudicie à la copropriété, la loi impose désormais le respect d’un préavis de trois mois de la part du syndic.