La réforme des baux commerçaux

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite «　loi PINEL　», a été promulguée au Journal officiel du 19 juin 2014. Elle réforme en partie les baux commerciaux et a pour objectif de rééquilibrer les relations entre le bailleur et le locataire.

Voici les points importants de la réforme :

I - Suppression de l’indice du coût de la construction (ICC) pour l’indexation des loyers　; cet indice devra être remplacé au choix par l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou par l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) comme indices de référence servant au calcul de l’évolution du loyer lors de la révision triennale ou du renouvellement du bail. Article L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce. A noter : la suppression de l’ICC ne concerne pas les clauses d’échelle mobile.

II - Concernant la forme que doit prendre le congé　: jusqu’à présent, le congé devait obligatoirement être signifié par huissier. Désormais est reconnue la possibilité de donner congé par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception. Article L 145-9　du Code de Commerce.

III - Concernant la faculté de résiliation triennale par le preneur　: elle ne peut plus être supprimée sauf pour les baux d’une durée supérieure à neuf ans, les baux de locaux monovalents et les baux à usage exclusif de bureaux.

IV -Modification du régime de la clause de garantie solidaire en cas de cession du droit au bail : rappelons que cette clause permet au bailleur de se voir garantir le paiement de ses loyers par le cédant au cas de défaillance du cessionnaire. Désormais, le bailleur devra informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois. Par ailleurs, le bailleur ne pourra se prévaloir de cette clause　que pendant une durée de 3 ans à compter de la cession dudit bail. Article L 145-16-1 et -2　du Code de commerce.

V - Le plafonnement de la hausse des loyers　: en cas de déplafonnement, l’augmentation des loyers commerciaux est limitée à 10　% par an, sauf convention contraire. Article L 145-34 et L 145-38　du Code de commerce.

VI -Concernant l’information du locataire　

Sont annexés au bail　:

Un état des lieux établi à l’entrée et à la sortie du locataire (y compris au cas de cession du droit au bail ou cession du fonds de commerce)　;

Un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chacune des parties

L’état des lieux doit être établi également pour les baux professionnels et les baux dérogatoires.

Article L 145-40-1 du Code de commerce.

En outre, lors de la conclusion du bail puis tous les 3 ans, le bailleur doit communiquer　:

Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les 3 années　avec un budget prévisionnel ;

Un état récapitulatif des travaux réalisés dans les 3 années précédentes avec leur coût.

Article L 145-40-2 du Code de commerce.

VII - Création d’un droit de préférence en faveur du locataire lorsque le bailleur envisage de vendre les murs dans lesquels est exploité le fonds.  Article L 145-46-1　du Code de commerce.

VIII - Pour les baux concernés par le droit de préemption de la commune　: en cas d’exercice du droit de préemption par la commune, c’est désormais le statut des baux commerciaux qui s’applique pendant le délai où la commune est locataire, étant précisé que dans ce cas le défaut d’exploitation n’entraîne pas la résiliation du bail. Article 145-2 du Code de commerce. Rappel　: le droit de préemption de la commune s’applique en cas　de cession de droit au bail ou de cession de fonds de commerce ou artisanal.

IV - Reconnaissance par le législateur de la notion de fonds de commerce sur le domaine public dès lors qu’il a une clientèle propre. Cela permet de reconnaître une valeur au fonds. Article L 2124-32-1 du Code général des collectivités territoriales. Attention　cependant : le statut des baux commerciaux ne s’applique pas aux fonds situés sur le domaine public.

X - Modification du statut des baux dérogatoires　: leur durée maximale est portée à 3 ans au lieu de 2 ans.

Autre changement　: à l’issue du délai de 3 ans, il n’est désormais plus possible de conclure un nouveau bail dérogatoire, même si les parties sont d’accord. Si le locataire reste dans les locaux, au bout d’un mois c’est le statut des baux commerciaux qui s’applique.Article L 145-5　du Code de commerce.

Droit transitoire

M°Corinne ETAVARD, Avocat en droit des affaires, cabinet IM Avocats.

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