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Répartition des charges inapplicable et modification

Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 Avril 2017 – n° 15-24.794

Un propriétaire lots commerciaux a sollicité l'annulation des résolutions  adoptées lors de l'assemblée générale,  relatives aux modalités de répartition des dépenses de chauffage et d'eau chaude des commerces et bureaux.

La Cour d’appel avait retenu que le règlement de copropriété, qui fixe une répartition des charges en fonction des consommations relevées sur les compteurs individuels, est inapplicable du fait de l'absence de ceux-ci. Ces dispositions doivent donc selon les juges du fond être tenues pour inexistantes et dès lors qu'il n'existe aucune clé de répartition utile des charges de chauffage des professionnels dans le règlement de copropriété, et les résolutions critiquées s'analysent en une création d'une nouvelle catégorie de charges, qui pouvait être adoptée à la majorité simple et non l'unanimité des copropriétaires.

La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que le règlement de copropriété contenait une méthode de répartition des charges de chauffage particulière pour les locaux commerciaux et professionnels et que la répartition des charges ne pouvait être modifiée qu'à l'unanimité.

Ainsi, même en présence d’une règle de répartition des charges inapplicable, le syndicat ne peut la modifier qu’à l’unanimité. Le syndic n’a d’autre solution que de mettre en place des compteurs individuels.

Cette décision est conforme à l'article 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 disposant que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.