Répartition des charges de copropriété et respect du règlement
Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 Juin 2017 – n° 16-12.224
Rappel du principe :
Le syndic agissant au nom du syndicat des copropriétaires est tenu d’appliquer strictement la répartition des charges prévue dans le règlement de copropriété.
Il n’y a pas de charges spéciales, si le règlement ne prévoit pas de parties communes spéciales.
Toute modification de la répartition des charges doit être au préalable votée à l’unanimité.
En l’espèce :
Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 novembre 2015), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Monteverdi a assigné la SCI Imezzo (la SCI) en paiement de charges de copropriété.
La SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, invoquant des atteintes au principe d'utilité prévu à l'article 10 al. 1 de la loi du 10 juillet 1965, d'autant que des modifications et additifs ont été apportés au règlement de copropriété d'origine ; elle soutient que, ne disposant ni de parking ni de garage, elle ne doit payer aucune charge relative à ceux-ci dont elle n'a pas l'utilité, alors même que des travaux importants ont été réalisés avec création d'un niveau supérieur et installation d'équipements propres aux parkings.
La décision de la Cour de cassation :
Ayant relevé que l'article 5 du règlement de copropriété disposait que les descentes, couloirs et dégagements des parkings et locaux en sous-sol constituaient des parties communes, et que l'article 6 prévoyait que les charges communes à l'ensemble des copropriétaires comprenaient les dépenses occasionnées par les choses communes, la cour d'appel, qui a retenu que les charges relatives aux parkings n'avaient pas été réparties par ce règlement de copropriété selon le critère de l'utilité et qu'il ne s'agissait pas de parties communes spéciales, et qui en a déduit que les appels de fonds relatifs aux travaux et à l'entretien de ces parties communes étaient dus par la SCI, a légalement justifié sa décision.