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Les charges de copropriété nées au cours de la procédure collective

Cass. com., 14 nov. 2019, n° 18-17.812, FD  : JurisData n° 2019-020250


La Cour de cassation a jugé pour la première foi que les charges de copropriété d'un débiteur en liquidation judiciaire ne bénéficie pas d'un paiement préférentiel.

En l'espèce, après la mise en liquidation judiciaire d’un promoteur immobilier ayant construit un immeuble en copropriété, le syndicat des copropriétaires soutient que ses créances correspondant aux charges de copropriété relatives aux lots invendus constituent des créances nées régulièrement après l’ouverture de la procédure collective et pour les besoins de celle-ci, de sorte qu’elles doivent être payées à l’échéance.

La créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire d'une SCI, est afférente aux lots dont celle-ci était restée propriétaire. De telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective.

Une cour d'appel retient donc exactement que ces charges ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du Code de commerce.

 

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 23 novembre 2017), que dans le cadre d'une opération de promotion immobilière, la SCI Auer (la SCI) a construit un ensemble immobilier dénommé Auer dock ; que la SCI a été mise en liquidation judiciaire, le 1er octobre 2012, la société T... S... étant désignée liquidateur ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble Auer dock (le syndicat) a déclaré au passif des créances au titre de non-façons et de malfaçons et au titre de charges de copropriété impayées relatives à des lots invendus qui ont été contestées ; que le juge-commissaire ayant retenu qu'il n'avait pas le pouvoir de statuer sur les contestations, le syndicat a assigné la SCI en paiement ;

Attendu que le syndicat fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner la SCI à lui payer la somme de 6 000 349 FCFP au titre des charges de copropriété postérieures à l'ouverture de la liquidation judiciaire et de fixer sa créance au passif alors, selon le moyen, que les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire sont payées à échéance lorsqu'elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; que les créances de charges de copropriété constituent des créances nées pour les besoins du déroulement de la procédure ; qu'en affirmant néanmoins, pour décider que les créances postérieures au jugement d'ouverture ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SCI ne pouvaient bénéficier d'un traitement préférentiel sur le fondement de l'article L. 641-13 du code de commerce, dans sa rédaction applicable à l'espèce, que lesdites créances n'étaient pas nées « pour les besoins de la procédure », la cour d'appel a violé l'article L. 643-13, I, du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2014-326, du 12 mars 2014, applicable en Nouvelle-Calédonie ;

Mais attendu qu'après avoir relevé que la créance de charges de copropriété, née postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI, était afférente aux lots dont celle-ci était restée propriétaire, et que de telles charges sont dues, par définition, par le propriétaire d'un bien immobilier en copropriété, peu important le fait que ce dernier soit ou non concerné par une procédure collective, l'arrêt retient exactement que ces charges ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du code de commerce ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen ni sur le second moyen, pris en ses première, troisième, quatrième et cinquième branches, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;