L’élection des membres du Conseil syndical
Le point sur l'’élection des membres du Conseil syndical
1. Qui peut être désigné ?
Article 21 Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019
En vigueur depuis le 1er juin 2020
« Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, ses préposés, leurs conjoints, leurs partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs concubins, leurs ascendants ou descendants, leurs parents en ligne collatérale jusqu'au deuxième degré, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats gérés par des syndics non professionnels
2. Procédure d'élection par l'assemblée générale
L'assemblée doit pourvoir chacun des postes au conseil syndical, par désignation de chaque candidat à la majorité de l'article 25 de la loi et, à défaut, à la majorité simple de l'article 24.
Pour ce faire, le règlement de copropriété ou, à défaut, l'assemblée générale fixe les conditions de présentation des candidatures ; sinon, il faut admettre que celles-ci peuvent être présentées soit dans la convocation adressée par le syndic soit même au cours de la réunion, au suffrage des copropriétaires.
Si le conseiller élu n’est pas présent, il faut justifier de sa candidature :
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 Mars 2011 – n° 10-10.553
Aucun texte n'exige la présence du copropriétaire lors de l'assemblée générale qui procède à sa désignation et qu'en l'absence de contestation de Mme X... elle-même, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'annulation ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si Mme X... avait fait acte de candidature, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;
Aucune disposition législative ou réglementaire n'interdit l'élection en bloc des copropriétaires postulant en qualité de membres du conseil syndical dès lors que le nombre de candidats est égal au nombre de sièges à pourvoir (CA Paris, 7 mai 2003, n° 2001/18208 : JurisData n° 2003-213761).
En revanche, le vote bloqué n'est pas possible si le nombre de candidats est supérieur à celui des postes à pourvoir (CA Versailles, 21 janv. 1993 : Inf. rap. copr. févr. 1995, p. 11, note D. Sizaire).
3. En cas de carence
Article 21 de la loi : Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
Article 48 du décret Modifié par Décret n°2019-966 du 18 septembre 2019 en vigueur le 1er janvier 2020.
A défaut de désignation dans les conditions prévues par l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et au troisième alinéa de l'article 24 du présent décret, le président du tribunal judiciaire, sur requête du syndic ou d'un ou plusieurs copropriétaires, désigne par ordonnance les membres du conseil syndical.
S'il s’agit de désigner les membres du conseil syndical du syndicat principal, la requête peut être présentée aussi bien par le syndic du syndicat principal que par celui du syndicat secondaire.
L'ordonnance qui désigne les membres du conseil syndical fixe la durée de leurs fonctions.
Ces fonctions cessent de plein droit à compter de l'acceptation de leur mandat par les membres du conseil syndical désignés par l'assemblée générale.
4. Nombre de membres à élire
Le règlement de copropriété peut prévoir à l'avance le nombre de personnes devant constituer le conseil syndical ; à défaut, il appartient à l'assemblée générale de se prononcer sur ce point.
Mais le nombre des membres du conseil syndical fixé par le règlement de copropriété, ne peut être modifié par l'assemblée générale qui les désigne.
Le conseil syndical n'est définitivement constitué qu'à partir du moment où l'assemblée générale a pourvu tous les postes (CA Paris, 7 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 138).
Si certains postes n'ont pu être attribués soit faute de candidats soit par défaut d'obtention de la majorité nécessaire, il y aurait lieu de recourir à la procédure de désignation judiciaire prévue par la loi.
5. La représentation des syndicats secondaires
Article 24 du décret
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, la représentation au conseil syndical du syndicat principal attribuée à un syndicat secondaire est proportionnelle à l'importance du ou des lots qui constituent ce syndicat secondaire par rapport à celle de l'ensemble des lots qui composent le syndicat principal.
Le ou les copropriétaires du ou des lots qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire disposent ensemble, s'il y a lieu, des autres sièges au conseil syndical du syndicat principal.
En l'absence de stipulation particulière du règlement de copropriété du syndicat principal, les copropriétaires désignent leurs représentants au conseil syndical de ce syndicat au cours d'une assemblée générale soit du syndicat secondaire, dans le cas prévu à l'alinéa 1er du présent article, soit du syndicat principal dans le cas prévu à l'alinéa précédent.
6. Désignation de membres suppléants – La vacance d'un poste de conseiller syndical rend également nécessaire la désignation d'un remplaçant à la majorité de l'article 25 de la loi.
Pour éviter ce formalisme, il est possible de désigner à l'avance des membres suppléants, ainsi que le prévoit l'article 25, alinéa premier, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :
Un ou plusieurs membres suppléants peuvent être désignés dans les mêmes conditions que les membres titulaires. En cas de cessation définitive des fonctions du membre titulaire, ils siègent au conseil syndical, à mesure des vacances, dans l'ordre de leur élection s'il y en a plusieurs et jusqu'à la date d'expiration du mandat du membre titulaire qu'ils remplacent.
7. La vacance de plus d’1/4 des sièges
Selon l'article 25, alinéa 2, du décret, le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus d'un quart des sièges devient vacant pour quelque cause que ce soit (démission, décès, révocation, perte de la qualité de copropriétaire ou associé...).
Cass. 3e civ., 6 oct. 2010 : 09-15.248 : la vacance de plus d’1 /4 ne met pas fin au mandat des membres restants.
Pour que le conseil syndical puisse continuer à fonctionner, il faut donc pourvoir à la désignation de nouveaux conseillers. Il n'est cependant pas nécessaire de renouveler tous les postes : les membres titulaires autres que ceux dont les fonctions ont pris fin pour l'une des causes ci-dessus conservent leur mandat sans qu'il soit besoin de les réélire ; seuls les postes vacants donnent lieu à désignation de nouveaux membres pour compléter la formation du conseil syndical et lui permettre ainsi de délibérer valablement – Cass. 3e civ., 6 oct. 2010 : 09-15.248).
Si des membres suppléants ont déjà été désignés, ils remplacent les anciens membres titulaires ; dans le cas contraire, l'assemblée générale procède à leur nomination à la majorité de l'article 25 de la loi ou, à défaut, le juge.
Dans la période s'écoulant entre le moment où le conseil syndical est dépourvu de plus du quart de ses membres et celui où sa formation est complétée, sa mission se trouve par conséquent suspendue ; son président ne peut à ce titre exercer ses fonctions habituelles (CA Paris, 23e ch., 7 oct. 1994 : Loyers et copr. 1995, comm. 138).