Résiliation du bail pour méconnaissance du règlement de copropriété
Dans un arrêt en date du 8 avril 2021 (Cass. 3e civ., 8 avr. 2021, n° 20-18.327, FS-P ), la Cour de cassation précise que tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.
En l'espèce, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d'un lot contigu d'un local exploité pour une activité commerciale d'achat, vente de cyclomoteurs et réparation de scooters, ont assigné le copropriétaire bailleur, la locataire ainsi que le syndicat des copropriétaires, en résiliation du bail et expulsion de cette dernière et, dans l'attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail. Les juges du fond ont fait droit à ces demandes.
La Cour de cassation valide l'action oblique de copropriétaires en se fondant sur les motifs suivants :
D’une part, aux termes de l’article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne.
En application de ce texte, il est jugé qu’un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d'exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).
Il est jugé par ailleurs que, le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n 98-13.345, Bull. 2000, III, n 64).
Il en résulte que, titulaire de cette créance, tout copropriétaire peut, à l’instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.