Droit direct du sous-locataire au renouvellement du bail commercial
La Cour de cassation a jugé que la renonciation du sous-locataire au droit direct au renouvellement du bail qu'il tient de ces dispositions lorsque la sous-location est régulière ne peut valablement intervenir qu'à compter de l'expiration du bail principal.
Par suite, elle a censuré la décision d'une cour d'appel qui, pour conclure à la renonciation du sous-locataire à son droit direct contre le bailleur, avait relevé que le contrat de sous-location prévoyait qu'à l'échéance du bail, seul le locataire principal pourrait en solliciter le renouvellement auprès du bailleur.
En cas de renouvellement du bail principal, le droit au renouvellement du sous-locataire ne peut s'exercer qu'à l'égard du locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire et c'est seulement en cas d'insuffisance de ces droits que le sous-locataire peut agir directement contre le bailleur (Cass. 3e civ. 7-12-1977 no 76-12.386 : Bull. civ. III no 432). Un droit direct du sous-locataire au renouvellement du bail à l'égard du propriétaire naît à l'expiration du bail principal si celui-ci n'est pas renouvelé quelle que soit la cause de ce non-renouvellement (Cass. 3e civ. 30-3-1978 no 76-14.980 : Bull. civ. III no 133). Le propriétaire n'est cependant tenu au renouvellement que s'il a expressément ou tacitement autorisé la sous-location (Cass. 3e civ. 27-4-1977 no 75-10.803 : Bull. civ. III no 182). Les deux conditions pour que naisse le droit direct au renouvellement sont donc la fin du bail principal et l'existence d'une sous-location régulière. Par l'effet du droit direct, il se forme un nouveau bail entre le sous-locataire et le propriétaire. Le sous-locataire peut renoncer à ce droit direct au renouvellement mais, comme le rappelle la Cour de cassation, cette renonciation ne peut intervenir qu'une fois le droit né. Tel n'était pas le cas en l'espèce puisque la renonciation résultait d'une clause incluse dans l'acte de sous-location signé avant l'expiration du bail principal.