La loi du 4 août 2008 de modernisation de l'économie et les baux commerciaux
1/ Assouplissement de la condition d'immatriculation
L'obligation d'immatriculation du preneur a toujours été appréciée avec sévérité par les juges: le défaut d'immatriculation d'un seul copreneur pouvait par exemple faire perdre à tous le bénéfice du statut et du droit au renouvellement.
Désormais l'article L145-1 du Code de commerce édicte:
III (III créé, L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 42). - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.
En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession.
2/ Soumission volontaire des parties, même non-commerçantes, au statut des baux commerciaux
La soumission volontaire au régime des baux commerciaux était source d'insécurité juridique. Désormais la situation est clarifiée, à condition de se référer au nouveau texte et de déroger à l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986.
Article L. 145-2 (Modifié, L. n° 2005-882, 2 août 2005, art. 58, II ; L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 43, I) ... 7° Par dérogation à l'article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, aux baux d'un local affecté à un usage exclusivement professionnel si les parties ont conventionnellement adopté ce régime.
3/ Assouplissement des baux dérogatoires
L'application de l'ancien texte devait conduire à exclure la conclusion successive de baux dérogatoires, même si leur durée totale n'excède pas deux ans.
Désormais l'article L 145-5 est ainsi rédigé:
Article L. 145-5 (Modifié, L. n° 2008-776, 4 août 2008, art. 44)
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.
4/ Suppression des usages locaux
La référence aux usages locaux est supprimée au profit du premier jour du trimestre civil.
5/ Délai de libération en cas d'éviction du preneur
L'article L 145-29 du Code de commerce est modifié: désormais le preneur évincé doit quitter les lieux dans un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité d'éviction ou de la notification au preneur de la consignation de cette indemnité, au lien du premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité.
6/ Nouvel indice des loyers commerciaux
Le législateur consacre l'indice des loyers commerciaux comme référence servant à l'indexation. Toutefois ce nouvel indice est laissé au choix des parties. Il ne s'applique que si les parties l'ont stipulé.